Zaseg (Pomen, postopek) - Najboljši dve vrsti zasega

Pomen zasega

Zaseg je opredeljen kot koraki posojilodajalca, ko posojilojemalec ne odplača posojila. Pri tem posojilodajalec prevzame pravni nadzor nad zastavljeno nepremičnino in sredstvo (nepremičnino) proda, da izterja znesek posojila.

Vrste zaplembe

# 1 - sodstvo

To je običajno zaprtje, ki se zgodi, ko posojilodajalec obvesti posojilojemalca o zgrešenih plačilih, nato pa posojilojemalec toži posojilojemalca in je vložen v pisarni države. Primer je vpisan v javno evidenco, po sojenju pa je nepremičnina na dražbi.

# 2 - Nesodno

Tu je posojilodajalec v celoti pooblaščen za prodajo nepremičnine, ko posojilojemalec ne izpolni obveznosti. Tudi tu bo primer evidentiran v pisarni države, posojilojemalec pa bo imel čas, da nadoknadi zamudo, ki jo ima posojilodajalec pravico, da takoj odide na dražbo ali prodajo nepremičnine in tu je razlika ne smejo biti obsežni sodni ali sodni postopki.

Postopek izvršbe

Postopek se razlikuje od države do države, vendar imajo na splošno 5 podobnih značilnosti -

# 1 - Posojilojemalec privzeto plača

Ko posojilojemalec zamudi vsaj eno plačilo posojila, je postavljen v privzeta merila. Posojilodajalec bo poslal obvestilo o zgrešenem plačilu z navedbo, da je zamudil plačilo, in celo ponudil 15-dnevni odlog za plačilo. Po 15 dneh se posojilojemalcu zaračuna zamuda pri plačilu in druge kazni. Če posojilojemalec zamudi dva do tri plačila, mu bo zdaj poslano obvestilo o zahtevi, ki je bolj resno kot obvestilo o zgrešenem plačilu.

# 2 - Obvestilo o neplačilu (NOD)

Ko posojilojemalec tri do šest mesecev zamudi s plačilom, posojilodajalec pošlje obvestilo o neplačilu na urad državnega zapisovalca. Kopija tega dokumenta se pošlje tudi posojilojemalcu, ki dobi še 90 dni časa, da plača nedavni račun in obnovi posojilo. To obdobje se imenuje obdobje ponovne vzpostavitve.

# 3 - Obvestilo o prodaji sredstev

Če posojilojemalec še vedno ne more izplačati v 90 dneh, posojilodajalec začne s postopkom izvršbe. Posojilodajalec bo spet poslal posojilojemalcu pisarno državnega zapisovalnika, ki bo z enim izvodom objavil pravno obvestilo in pravno obvestilo objavil v časopisu tudi tri zaporedne tedne, preden bo dom dejansko na dražbi. Posojilojemalec ima še pet dni pred dražbo, da nadomesti zamujena plačila.

# 4 - Javna dražba

Posojilodajalec bo pred začetkom prodaje na dražbi ocenil začetno ponudbo za nepremičnino. Cena se oceni na podlagi stanja posojila v teku in kakršne koli zastavne pravice ali davkov, ki niso plačani. Nepremičnina se proda najvišjemu ponudniku. Akt o zaupanju se prenese na novega lastnika nepremičnine, posojilojemalec pa ima zdaj na voljo 3 dni, da nepremičnino izprazni.

# 5 - Nepremičnine v lasti nepremičnin

Če se nepremičnina na dražbi ne proda, postane last banke ali nepremičnina. Ko se to zgodi, je posojilodajalec lastnik nepremičnine in poskuša prodati nepremičnino prek posrednika ali zastopnika. Da bi bil posel privlačnejši, lahko posojilodajalec odstrani del zastavnih polnilcev in druge dajatve, s čimer zainteresirani stranki da nekakšen popust za nakup obravnavane nepremičnine.

Dražba izvršbe

Na dražbi posojilodajalec praviloma določi ponudbo pred dražbo na podlagi cene, ki je ocenjena ob upoštevanju stanja posojila v teku in kakršne koli zastavne pravice ali davkov, ki niso plačani. To obvestilo je objavljeno tudi v lokalnih časopisih in na spletnih straneh, da se zainteresirani kupci javijo na dražbo.

Na dan dražbe na podlagi vnaprej določenih ponudb lahko dražitelji licitirajo za cene nad njo. Namen dražbe je dobiti najvišjo možno ceno nepremičnine. Upošteva se oseba z najvišjo ponudbo ali znesek, ki zadostuje posojilodajalcu, da pokrije posojilo, in lastnina se preda osebi.

Posojilojemalec ima na voljo tri dni časa, da nepremičnino izprazni in preda novemu lastniku. Po drugi strani pa, če posojilodajalec na dražbi ne dobi dobrih ponudb, posojilodajalec prevzame nepremičnino in jo poskuša v prihodnosti prodati prek posrednikov ali agentov.

Kako se temu izogniti?

• Eden najpomembnejših korakov, da se prepreči izvršba, je izogibanje zamujenim plačilom posojil in neplačilu.
• V primeru hudih izrednih razmer si mora posojilodajalec vzeti nekaj časa, preden bo prišel v težave s pravnim postopkom. To se imenuje strpnost.
• Če se lahko strinjamo, da po neplačilu nikoli več ne bomo ponovili istega, bo posojilojemalec morda dal posojilojemalcu počitek in se odpovedal obveznosti, ki se imenuje odpuščanje dolga.
• Ko posojilodajalec porazdeljeni znesek plačila dlje razporedi, posojilojemalcu olajša.
• Ko se posojilodajalec strinja, da bo spremenil pogoje posojila ali podaljšal amortizacijsko obdobje, bo to posojilojemalcu omogočilo določeno prožnost.

Posledice izvršbe

• Sprostiti je treba svoj dom in kakršen koli predlagani kapital.
• Povzroča stres in tesnobo, ker človek postane brezdomec, ne da bi vedel, kam naprej.
• Veliko škoduje kreditni oceni in pridobitev drugega posojila v prihodnosti postane zelo težka.
• Saldo pomanjkljivosti je lahko dolžan tudi po prodaji z izvršbo.
• Izgubijo se možnosti zakupa ali pomoči, ki bodo morda na voljo še naprej.
• V okviru hipotekarnega postopka Fannie Mae bo nekdo izgubil možnost nakupa druge hiše še naslednjih sedem let.

Vpliv

• Drastično je prizadeta bonitetna ocena.
• Domovi so na voljo po nižji stopnji od dejanske tržne cene.
• Kupcem novih domov ustvarja priložnost za nakup domov po znižanih cenah.
• Tudi po zaprtju kredita bo posojilojemalec morda moral nadomestiti primanjkljaj v posojilu.
• Težave pri zaposlovanju na nekaterih področjih, kjer se preverja boniteta kandidata.

Prednosti

• Ko bo trg nepremičnin padel nizko, bodo mnogi lastniki ugotovili, da njihova hiša ni vredna hipoteke. V teh scenarijih je morda dobro, da lastniki zmanjšajo breme in začnejo na novo.
• Koristno je za nove kupce stanovanj, ki bodo našli nepremičnine po nižjih cenah.
• To je tudi način za prihranek denarja. Ko posojilojemalec ugotovi, da izvršbe ne moremo preprečiti, lahko prenehamo s poskusi in prihranimo denar, ki je bil sicer uporabljen za mesečna plačila, in začnemo znova, ko se izvršba konča.

Slabosti

• Bonitetna ocena je najbolj prizadeta in drastično pade.
• Človek izgubi svoj dom in v takšni krizi je iskanje novega doma zelo težko.
• Vpliva tudi na zaposlitev, kjer se na določenem delovnem mestu preverja kreditno stanje posameznikov.
• Pridobivanje novega posojila ali hipoteke postane zelo težko.
• Ko pride do izvršbe, se poveča davčna obremenitev posojilojemalca, v očeh URS pa dolg odpuščen šteje kot dohodek.