Kaj je hipotekarna prevara?
Hipotekarna prevara je namerna napačna predstavitev ali opustitev dejstev, kot je precenjevanje sposobnosti odplačila posojila ali kakršne koli pomembne informacije, zaradi katerih posojilodajalci posojila odobrijo ali olajšajo pogoje posojila, kot je obrestna mera ali razpored odplačil. Ta goljufija spada v kaznivo dejanje in če je kriv, lahko prevarant dobi zapor do 30 let.
Pojasnilo
- Zgornja opredelitev je v skladu s stališčem Zveznega preiskovalnega urada (FBI) in pomeni, da kadar posojilojemalec ne posreduje celotne resnice o svojih zmožnostih in namerah za izposojena sredstva, ki jih išče, in take skrite informacije lahko vplivajo na da posojilodajalec lahko sprejme odločitev glede odobritve posojila ali določitve pogojev posojila, bodoči posojilojemalec stori hipotekarno goljufijo.
- Cilj posojilojemalca se obrekuje, ker prikrajša podatke za svoj interes ob izgubi posojilodajalčevega interesa. Če posojilojemalec preceni svojo zaslužkovno sposobnost, bi lahko posojilodajalcu dal misliti, da je posojilojemalec v boljšem položaju, da ga lahko odplača, zato bi posojilodajalec lahko odobril njegovo prošnjo za posojilo, če tega v resnici ne bi smel.
- Mogoče je tudi, da bi posojilodajalca zavedli, da bi bilo posojilo manj tvegano, kot je v resnici, in sankcionirali enako z nižjo obrestno mero ali odlog odplačevanja odložili na poznejše datume, kot bi, če bi imel vse informacije o posojilojemalec.
Kategorije
- Goljufije zaradi dobička: Ta vrsta goljufije je za FBI bolj zanimiva in vključuje institucionalnega posojilojemalca, ki ima notranje informacije ali ima večje znanje v panogi in jih uporablja za prevaranje posojilodajalca in izsiljevanje denarja od njega, ne da bi ga podprl s sorazmernim zavarovanjem .
- Prevara za stanovanja: pri tem posojilojemalec na drobno pretirava s sposobnostjo, da bi zagotovil stanovanjsko posojilo, ki ga dejansko ni sposoben odplačati.
Vrste hipotek
# 1 - goljufija
- Tu posojilojemalec posojilodajalcu sporoči, da potrebuje posojilo za nakup nepremičnine za lastne potrebe, vendar je dejanski razlog preprodaja istega po ugodnejši ceni, če je na voljo, zato gre dejansko za naložbo in ne za nujnost.
- V takih primerih, če celotno posojilo ni odplačano in se lastniški naslov prenese na novega kupca, obstaja možnost, da posojila ne bo odplačal. Iz tega razloga posojila za naložbene nepremičnine pritegnejo višje obrestne mere, zato je glavni posojilojemalec storil goljufijo, ne da bi omenil dejanski razlog za izposojo denarja.
# 2 - Prevara z dohodki
Tu posojilojemalec posreduje višji dohodek od dejanskega dohodka, tako da lahko dobi višje posojilo ali nižjo obrestno mero, ker višji dohodek pomeni boljšo odplačilno sposobnost.
# 3 - nepopolno ali nerazkritje obveznosti
To velja v primeru, ko kupec ne poda popolne slike obveznosti, do katerih je zadolžen, in si zaradi napačne predstavitve tveganj posojila zagotovi višjo količino izposojenih sredstev ali nižjo obrestno mero.
# 4 - Pridobitev izposojenih sredstev za namene, ki niso nakup nepremičnine
- Pri tej vrsti prevare posojilojemalec preceni vrednost nepremičnine, ki jo želi kupiti iz posojenih sredstev, in tako uspe pridobiti večji znesek posojil, kot je potrebno. Ta sredstva nato posojilojemalec porabi za drug namen.
- To je goljufivo, ker je posojilodajalec izpostavljen tveganju, ki se ga ne zaveda in če bi bil o tem obveščen, morda ne bi posodil sredstev ali pa bi to storil pod drugačnimi pogoji. Takrat je bila ta goljufija znana tudi kot goljufija pri ocenjevanju.
# 5 - Puško
Tu se najame več posojil za isto nepremičnino, ki imajo skoraj enako vrednost kot nepremičnina sama, zato izposojeni znesek postane 2x ali 3x in tako naprej od dejanske vrednosti nepremičnine. To je goljufija, ker se lahko samo eno od teh posojil dejansko izplača s prodajo nepremičnine, če posojilojemalec ne izpolni obveznosti, zato imajo posojila, najeta po prvem posojilu, nižjo prednost in morda ne bodo odplačana.
# 6 - Zračna posojila
Gre za goljufije, ki jih opravi finančni posrednik, kadar si sposodijo sredstva za nepremičnino, ki dejansko sploh ne obstaja. V tem primeru ti posredniki ponarejajo dokaze o obstoju takšnih nepremičnin in si izposodijo sredstva, ne da bi dejansko zagotovili kakršno koli zavarovanje. Posojilodajalec se ne zaveda sankcij za posojilo in se pozneje sooča z vprašanjem, da istega ne more izterjati s prodajo zavarovanja v primeru zamude, ker zavarovanje ne obstaja.
Primer hipotekarne prevare
4. novembra 2019 je ameriško ministrstvo za pravosodje skupaj z drugimi obtoženci obsodilo Manuela Herrero in Moctezuma Tovarja zaradi žične goljufije in hipotekarne prevare. V tem primeru so obtoženci, ki so delali v podjetju Delta Homes & Lending Inc., ustvarili lažne dokumente o posojilih in kupce stanovanj, da bi zagotovili izposojena sredstva. Previsoko so zaposlovali dohodkovne obveznosti in državljanstvo teh kupcev stanovanj, da bi si zagotovili sredstva in jim zagotovili denar, da je bila njihova bilanca videti bolje, kot je bila v resnici. Ko so bila sredstva zavarovana na ime teh kupcev stanovanj, so bila vrnjena Herreri in Tovarju ter njihovim sostorilcem.
V tem postopku so posojilodajalci izgubili 4 milijone dolarjev. Od zdaj še ni končna odločitev, kazen pa lahko traja do 20 let zapora in 250.000 dolarjev globe na obdolženca.
Indikacije
Sledijo potencialne rdeče zastave, za katere bi morali posojilodajalci skrbeti in jih preiskati, da se prepreči hipotekarna goljufija.
- V prošnji za posojilo je za posojilojemalca in delodajalca navedena ista telefonska številka. To bi lahko bil primer goljufije pri zaposlitvi, kjer bi posojilojemalec lažno predstavljal svojo zaposlitev.
- Navedeni dohodek je nad industrijskimi standardi za določeno področje, navedeno v prijavi.
- Navedena sredstva se zdijo višja od povprečnega posameznika v poklicu, navedenem v prošnji za posojilo
- Preverjanje preteklosti je trajalo manj kot običajno, da se je prošnja za posojilo nadaljevala do naslednjega koraka postopka ocenjevanja.
Kako preprečiti hipotekarne prevare?
- Izvajanje temeljite skrbnosti je eden najpomembnejših sestavnih delov postopka sankcioniranja posojila. Če se izvede na pravilen način, je manjša možnost hipotekarne goljufije, vendar pa to tveganje ne odpravlja v celoti, ker lahko prevarant pripravi novo tehniko goljufive dejavnosti, ki je posojilodajalec morda ne bo imajo predhodne izkušnje.
- Poglobljena preiskava v primeru pojava katere koli od zgoraj omenjenih rdečih zastav je previden način, da se prepreči hipotekarna prevara.
- Ocene in ocene posojilojemalca in predmetne nepremičnine s strani tretjih oseb lahko privedejo do nepristranskega mnenja, na podlagi katerega se lahko sprejme utemeljena odločitev o odobritvi posojila.
Zaključek
- Hipotekarne prevare so naraščale pred finančno krizo stanovanjskih balonov 2007–2008, FBI pa je na to opozoril v sporočilu za javnost konec leta 2004 in v začetku 2005. Po krizi je zakon o izvrševanju in izterjavi goljufij začel veljati leta 2009 izid tržne zrušitve, da se isto ne bi ponovilo.
- Zato je smotrno skrbno preveriti preteklost posojilojemalca in vseh vpletenih strani, vključno s finančnimi institucijami, da se zmanjša možnost goljufij.
