Opredelitev hipoteke
Prenovitev hipoteke je, ko posojilojemalec vnaprej plača delno ali v celoti znesek neporavnane glavnice, kar ima za posledico zmanjšano stanje posojila, zato finančna institucija preračuna mesečna plačila hipoteke na podlagi preostalega obdobja, neporavnanega zneska glavnice in obrestne mere.
- Ko ima posojilojemalec veliko denarja, ga je mogoče posojilodajalcu nakazati v obliki hipoteke, da se tako zmanjša neporavnano stanje posojila kot tudi obresti in mesečna glavna obremenitev takega posojila. .
- Tako posojilojemalec plača predujem za pobota z neporavnanim zneskom glavnice, posojilodajalec pa neporavnani znesek preračuna s preostalim obdobjem zapadlosti in obrestno mero, ki zagotavlja ponovni znesek hipoteke.
- Prav tako bo očitno nižji skupni znesek obresti, ki jih posojilojemalec plača posojilodajalcu po preoblikovanju hipoteke, v primerjavi z zneskom, ki bi ga posojilojemalec plačal brez tega.
- To je posledica časovne vrednosti denarnega faktorja, ki je prisoten pri izračunu obresti neporavnane glavnice.
Kako deluje preoblikovanje hipoteke?
Preoblikovanje hipoteke deluje na osnovnem načelu financ. Obstaja več dejavnikov, zaradi katerih posojilodajalec zaračuna obresti, kar vključuje časovni dejavnik in dejavnik tveganja. Koncept časovne vrednosti denarja deluje ob upoštevanju različnih elementov, kot so obrestna mera, časovno obdobje in neporavnani znesek izposoje itd. Običajno obstajajo posebni amortizacijski načrti za odplačilo posojila, ki vključujejo enako mesečno plačilo ali plačilo glavnice in obresti po vnaprej določeni obrestni meri.
Če pa je odplačilo glavnice višje od neporavnanega zneska, plačljivega za določen obrok, se preostali znesek ponovno izračuna s finančnimi koncepti ob upoštevanju sedanje vrednosti zneska bilančnega posojila, diskontiranega po obrestni meri.
Preračun hipoteke
Vsak posojilojemalec ne dovoljuje prenove posojila. Tako je najprej treba zagotoviti, da posojilojemalec dovoli enako kot v sklenjeni pogodbi. Izpolnjeni morajo biti naslednji naslednji pogoji:
- Izpolnjeni morajo biti minimalni standardi zmanjšanja glavnice: kadar posojilojemalec dovoljuje prenovo, obstajajo posebne norme, povezane z minimalnim zneskom odplačila glavnice, ki ga je treba najprej izpolniti.
- Posojilojemalec mora plačati provizije v skladu s pravili finančnih institucij.
Spodaj je primer izračuna za preoblikovanje hipoteke.
| Podrobnosti | Znesek |
| Trenutno stanje glavnice | 1.125.000,00 USD |
| Letna obrestna mera | 5,00% |
| Tekoča mesečna plačila glavnice in obresti | 100.000,00 USD |
| Preostali del obresti | 29.671,58 USD |
| Pavšalno znižanje glavnice | 500.000,00 USD |
| Provizija za prenovo | 25.000,00 USD |
Število preostalih plačil je 12. Izračunajte prenovljeni hipotekarni prihranek.
Rešitev:
Število preostalih plačil je 12. Zdaj bomo najprej izračunali prenovljeno stanje posojila.
- Prenovljeno stanje posojila = Trenutno stanje glavnice - Pavšalno zmanjšanje glavnice
- = 1.125.000 do 500.000 dolarjev
- = 625.000 USD
Izračun preostalega zneska obroka:
- Obrok = Znesek glavnice / faktor rente @ 5% za 12 mesecev
- = 625.000 USD / 11.68122
- = 53.504,69 USD
Vrste hipotek, ki se lahko prekličejo
- Kot smo že omenili, se lahko le preoblikujejo samo tiste hipoteke, pri katerih posebni pogoji omogočajo prenovo. Takšne hipoteke so povezane z negativno amortiziranim posojilom, ki ima tako plačilno strukturo, ki omogoča časovno odplačilo zneska, manjšega od obresti posojila.
- Negativno amortizirane hipoteke se imenujejo tudi hipoteke s prilagodljivo obrestno mero ali možnost ARM.
- Poleg tega nobenega posojila, ki ga podpira država, ni mogoče ponovno vložiti, zato CD-jev Jumbo, posojila USDA, VA itd. Ni mogoče preoblikovati.
Razlika med preoblikovanjem hipoteke in refinanciranjem
- Kadar posojilojemalec opravi precejšen znesek enkratnega odplačila posojila in izpolnjuje vnaprej določene pogoje, potem lahko takšno odplačilo označimo kot prenovo hipoteke, medtem ko se na drugi strani refinanciranje posojila zgodi, ko posojilojemalec obstoječe posojilo spremeni v novo posojilo, ki ugodni pogoji za posojilojemalca. Tako obstaja tanka črta, ki opredeljuje razliko med preoblikovanjem hipoteke in refinanciranjem.
- V skladu s prejšnjimi pogoji posojilojemalec plačuje v enkratnem znesku, tako da odstopa od navedenega načrta odplačila, posojilodajalec pa je reprogramiral neporavnani znesek glavnice, ki je nižji glede na letno plačilo obresti, število let odplačilo in letno odplačilo načeloma, pozneje pa se posojilo prenese, kadar je novi posojilodajalec prenesel posojilo od starega posojilodajalca, nadaljnje odplačilo pa naj bi se opravilo novemu posojilodajalcu le v skladu z novimi pogoji posojilo.
Prenova hipoteke za in proti
Spodaj je navedenih nekaj prednosti in slabosti prenove hipoteke.
Profesorji za prenovo hipoteke
- Skupne obresti, izplačane za posojila, so precej nižje v primerjavi z višino obresti, ki se plača, če predelava hipoteke ni opravljena. Zato zniža mesečno obremenitev plačila
- Povprečna obrestna mera, ki jo plača posojilojemalec, se uskladi s pričakovano obrestno mero.
- Prekvalifikacija za novo posojilo postane dolgočasno delo, zato postopek preoblikovanja hipoteke odstrani administrativna dela za pridobitev novega posojila.
Proti preoblikovanju hipoteke
- V postopku prenove hipoteke ne primanjkuje časovnega obdobja trajanja posojila; zato v nasprotju z refinanciranjem ne zmanjšuje obdobja izposoje.
- Čeprav se plačila obresti zaradi preoblikovanja zmanjšajo, je pomanjkljivost ta, da več denarja prinese vrste hipoteke in zato obstajajo možnosti za krčenje likvidnosti.
- Prenovitev vključuje takse, kot so pristojbine, upravne takse itd., Zato se obremenitev finančnih pristojbin povečuje.
Zaključek
Zgornja razprava je jasno pokazala, da se prenovo hipoteke zaradi zgoraj omenjenih razlogov razlikuje od refinanciranja. Prav tako je preoblikovanje hipoteke posojilojemalcem omogočilo enostaven način za zmanjšanje obresti v določenem časovnem obdobju z ohranjanjem enake dospelosti in zmanjšanje odplačila glavnice vsak mesec po zagotovitvi pavšalnega zneska glavnice vnaprej posojilodajalcu.
