Kolikšna je zasedenost?
Stopnja zasedenosti je definirana kot razmerje med najetimi enotami in skupnim številom razpoložljivih enot v stavbi, stolpu, stanovanjski enoti, državi ali mestu. Je eden kritičnih in pomembnih konceptov za tiste vlagatelje, ki jih dokaj zanima poslovanje z nepremičninami.
Običajno nepremičninski igralec kupi več nastanitvenih enot in na njem vzdržujejo portfelj. Njihov glavni namen je pridobivanje dohodka od najemnin iz takšnih enot. Zato za takšne vlagatelje poskušajo oceniti uspešnost nepremičninskega portfelja z določitvijo zasedenosti.
Stopnja zasedenosti je obratno povezana s stopnjo prostih delovnih mest. Stopnja prostih delovnih mest je izražena kot razmerje med praznimi enotami in celotnim razpoložljivim prostorom. Lahko se razdeli na fizično in ekonomsko.
Formula stopnje zasedenosti
Matematično se na fizični ravni izrazi na naslednji način:
Zasedenost = skupno število najetih enot / skupni razpoložljivi prostor ali enoteStopnja ekonomske zasedenosti je metrika, ki analizira glede na bruto potencialno najemnino, ki jo zbere lastnik. Matematično se lahko izrazi na naslednji način:
Ekonomska zasedenost = skupna bruto zbrana najemnina / skupna bruto potencialna najemnina.Pojasnilo
Formulo za stopnjo fizične zasedenosti lahko izračunamo z naslednjimi koraki:
- 1. korak: Najprej določite število enot, ki je na voljo za zasedbo.
- 2. korak: Nato določite število zasedenih enot.
- 3. korak: Nato delite število zasedenih enot s skupnim razpoložljivim enotam.
Formulo za formulo ekonomske zasedenosti lahko izračunamo tako, da sledimo naslednjim korakom:
- 1. korak: Najprej določite najemnino, ki jo zagotavlja vsaka enota.
- 2. korak: Nato določite vsoto celotne najemnine, ki izhaja iz portfelja.
- 3. korak: Nato določite najemnino, pobrano od zasedenih enot, in jih seštejte.
- Korak 4: Nato razdelite bruto zbrani dohodek od najemnin na bruto potencialno najemnino, ki bi jo lahko pridobili iz ekonomske ali nastanitvene enote.
Primeri formule stopnje zasedenosti (z Excelovo predlogo)
Primer # 1
Vzemimo primer poslovne lastnine. Poslovna nepremičnina je sestavljena iz 200 enot. Število zasedenih enot znaša 140 enot. Pomagajte vlagatelju določiti stopnjo fizične zasedenosti.
Rešitev
- = 140/200
Zato je fizična zasedenost poslovne nepremičnine 70-odstotna.
2. primer
Vzemimo primer vlagatelja v nepremičnine, ki ima 20 enot stanovanjske nastanitve. Vlagatelj lahko iz celotnega portfelja pridobi 80.000 USD, medtem ko od zasedenih enot zasluži 55.000 USD. Število zasedenih enot znaša 15 enot. Vlagatelju pomagajte določiti stopnjo fizične in ekonomske zasedenosti.
Rešitev
- = 15/20
Zato je stopnja fizične zasedenosti portfelja 75%.
Izračun stopnje zasedenosti se lahko izvede na naslednji način,
- = 55000 USD / 80000 USD
Ustreznost in uporaba formule zasedenosti
Visoka zasedenost običajno pomeni, da se nepremičnine uporabljajo za pridobivanje največjega dohodka od najemnin. Razlog je v tem, da jasno kaže, koliko pričakovanih denarnih tokov lahko nepremičninski vlagatelj zasluži iz svojega portfelja. Poleg tega lahko dobro vzdrževan portfelj nepremičnin ustvari dober dohodek in ga lahko obravnavamo kot preoblečen rudnik zlata ali pravega ustvarjalca denarja.
Skratka, lahko sklepamo, da ta stopnja pomaga napovedovati stalen dotok dohodka. Vlagatelja morda zanima naložba v nakupovalno središče ali pa lahko srednja nakupovalna središča neprestano prinašajo dohodek, če nadaljuje z naložbo. Če se mora vlagatelj soočiti s situacijo nizke zasedenosti, se mora vlagatelj močno opredeliti in poiskati več najemnikov, ki bi lahko zasedli takšne prazne enote.
Vlagatelj z nizko zasedenostjo mora to hitro doseči, tako da mu ni treba kriti stroškov vzdrževanja praznih enot, lahko pa tudi povrnejo svoje naložbe in lahko nadomestijo svoj davek na nepremičnine iz teh pridobljenih dohodkovnih tokov. Ker so ti prostori prazni, investitor izgubi možnost, da zasluži največji dohodek.
Vlagatelj, ki se muči s problemom dolgotrajne nizke zasedenosti, predlaga, da enote niso dobro vzdrževane, ali pa so takšne enote lahko na neželeni lokaciji ali pa so enote vzgojene s slabim gradbenim materialom. Zasedenost ima poleg komercialnih nepremičnin pomembno vlogo tudi v bolnišnicah, hotelih in stanovanjskih enotah za starejše ter klicnih centrih. V klicnih centrih vodja ekipe običajno oceni, koliko časa sodelavec preživi v klicni liniji z dodeljenimi urami.
