Kaj je vračilo gotovine (CCR)?
Denarna donosnost je vrsta metrike, ki se uporablja pri merjenju skupnega donosa na nepremičninah, donosnost je skupni denarni dohodek, pridobljen na naložbeni nepremičnini, če poenostavimo, Denarna donosnost zasluži vlagatelj se izvede z vlaganjem v nepremičnino kot z hipoteko in se izračuna kot razmerje med celotnim zneskom dohodka od najemnin, ustvarjenega iz nepremičnine, in skupnimi denarnimi naložbami, prvotno vloženimi v nepremičnino.
Formula
Pri tej formuli je treba opozoriti, da stopnja lastniške dividende meri le donosnost dejansko vloženega denarja, tj. Lastniškega kapitala, ki je vključen v naložbo. Tako ukrep ne vključuje dolga, povezanega z nakupom nepremičnine, ki je pogost instrument financiranja nepremičnin.
Kako izračunati vračilo denarja (z zgledom)
Oglejmo si primer z uporabo zgornje formule COCR:
Naložbe brez posojila
Vlagatelj kupi nepremičnino za 2.000.000 USD in mesečno prejme 8.000 USD najemnine. Plačati mora stroške vzdrževanja premoženja v višini 2000 dolarjev.
- Zdaj je mesečni dohodek od nepremičnine = 8000 - 2000 = 6000 USD
- Letni dohodek = 12 X 6000 = 72000 USD
- Tako je formula COCR = letni denarni tok pred obdavčitvijo / skupni vloženi denar = 72000/2000000 = 3,6%
Naložba v nepremičnino s posojilom
Vlagatelj kupi nepremičnino v najemu v višini 2.000.000 USD s pologom 500.000 USD. Prejema mesečno najemnino v višini 8.000 ameriških dolarjev in mesečno plačuje stroške vzdrževanja in obresti v višini 4.000 dolarjev.
- Zdaj je mesečni dohodek po stroških vlagatelja = 8000 - 4000 = 4.000 USD
- Letni dohodek = 12 X 4000 = 48000 USD
- Torej, denarna donosnost = 48000/500000 = 9,6%
V zgornjih primerih je posojilo to razmerje povečalo. Posojila ali vzvodi povečajo tveganje za vlagatelja. Morebitno škodo, dodatne stroške, izgube zaradi oslabitve, izgubo kapitala mora naložiti vlagatelj sam, banke pa morajo vrniti pravočasno.
Vendar ni vedno tako; to razmerje je odvisno od številnih drugih dejavnikov, kot so cena, znesek posojila, mesečna najemnina, mesečna izplačila posojila itd.
Razlike med donosnostjo denarja in donosnostjo naložbe (ROI)
Razlike med COCR in donosnostjo naložbe (ROI):
Donosnost naložbe vključuje celotno donosnost naložbe. Upošteval bi tudi kapitalske dobičke na naložbi. Medtem ko to upošteva le letne denarne pritoke. Ker COCR pri naložbah v nepremičnine premoženje hranimo zelo dolgo, običajno 10–20 let, je kapitalske dobičke težko oceniti. Nadalje, kapitalski dobički na nepremičnini, odvisno od lokacije nepremičnine, geopolitičnega scenarija, gospodarskih razmer in drugih dejavnikov.
Tako je za merjenje in primerjavo naložbe v naložbe v nepremičnine boljši ukrep COCR.
Prednosti
- Razmerje je enostavno izračunati COCR. Razmerje je enostavna in hitra metoda za primerjavo donosov iz različnih naložbenih priložnosti. Razmerje vlagatelju ponuja možnost, da ne primerja le donosnosti denarne donosnosti v razredu nepremičnin, temveč tudi med razredi sredstev.
Slabosti
- Izračun COCR temelji na denarnem toku pred obdavčitvijo celotnega vloženega denarja. Ker je števec razmerja pred denarnim tokom pred obdavčitvijo, ne upošteva posameznikovega davčnega razreda in davčnih odlivov. Na naložbeno priložnost lahko vplivajo davčne ugodnosti in davčni odhodki posameznika, ki niso zajeti v razmerju donosa
- Denarna donosnost ne upošteva donosnosti kapitala. Donosnost kapitala lahko kaže na višji donos, saj donosnost kapitala ni dohodek.
- V razmerju so zajeta tudi druga tveganja lastništva nepremičnine. Vlagatelj mora pred naložbo v nepremičnino skupaj z izračunom razmerja donosa opraviti skrbni pregled.
- Razmerje temelji na preprostih obrestih za izračun denarja na donos denarja in ne na izračunu sestavljenih obresti. Naložbena priložnost s celo majhno obrestno mero je lahko boljša od naložbe z visoko donosnostjo denarja v denar.
- Razmerje ne upošteva časovne vrednosti denarja. Zato začne veljati šele prvo leto naložbe, če se izmeri absolutno razmerje in izmeri stopnja lastniške dividende za posamezno naložbo.
Kaj je razmerje med donosom in donosnostjo gotovine?
Absolutno število za dober COCR se razlikuje. Medtem ko strokovnjaki pravijo, da je donosnost 8% dobro razmerje, medtem ko nekateri strokovnjaki iščejo razpon med 8-12%. Nekateri vlagatelji morda ne bodo vlagali, če jim ne bo zagotovljeno 15% ali 20% COCR.
Zaključek
Stopnja dividend v kapitalu daje razmerje med denarnim prilivom pred obdavčitvijo in zneskom prvotno vloženega kapitala. Ne vključuje posojil, najetih pri finančnih institucijah pri izračunu razmerja med donosom denarja in denarja.
Čeprav je to preprosta metrika, ne pove vsega o najemu nepremičnine in je ne bi smeli jemati kot edini ukrep za odločitev o naložbi. COCR pri naložbah v nepremičnine zahteva poglobljeno in izpopolnjeno raven analize, ki med drugim vključuje kvalitativne analize, kot so lokacija nepremičnine, prihodnje možnosti območja, poslovna estetika lokacije.
Dobro razmerje COCR ne upošteva davčnih ugodnosti, alternativnih virov financiranja in možne strukture financiranja. Dobro razmerje COCR pa ostaja najosnovnejša in najpomembnejša metrika, ki kaže na boljšo naložbeno priložnost.
