Kaj je formula stopnje zgornje meje?
Formula za stopnjo kapitalizacije ali stopnjo kapitalizacije je zelo preprosta in se izračuna tako, da se čisti poslovni dohodek deli s trenutno tržno vrednostjo sredstva in izrazi v odstotkih. Vlagatelji ga uporabljajo za ocenjevanje naložb v nepremičnine na podlagi donosa enega leta. V osnovi se uporablja za odločitev, ali je nepremičnina dobra stvar.
Matematično je formula stopnje zgornje meje predstavljena kot,
Formula zgornje meje = čisti poslovni dohodek / trenutna tržna vrednost sredstva
Pojasnilo
Izračun je mogoče izvesti v naslednjih treh preprostih korakih:
- 1. korak: Prvič, dohodek od najema nepremičnine je treba pravilno oceniti. Na podlagi tega se opravi izračun čistega poslovnega prihodka, ki je v bistvu letni dohodek, ustvarjen z nepremičnino, zmanjšan za vse stroške, ki nastanejo med poslovanjem, ki vključujejo naloge, kot so upravljanje nepremičnine, plačilo davkov, zavarovanje, itd.
- 2. korak: Drugič, trenutno tržno vrednost nepremičnine je treba pravilno oceniti, po možnosti s strani cenjenega strokovnjaka za ocenjevanje vrednosti. Trenutna tržna vrednost nepremičnine je vredna na trgu.
- 3. korak: Končno lahko izračun stopnje zgornje meje opravimo tako, da se čisti poslovni prihodki delijo s trenutno tržno vrednostjo naložbene nepremičnine.
Primeri formule zgornje meje (z Excelovo predlogo)
Poglejmo nekaj preprostih do naprednih primerov, da ga bolje razumemo.
Primer # 1
Predpostavimo, da vlagatelj načrtuje nakup nepremičnine. Zdaj se namerava vlagatelj odločiti na podlagi stopnje zgornje meje, ki je učinkovita metrika pri ocenjevanju nepremičnin. Vlagatelj najde tri nepremičnine z njihovimi letnimi prihodki, odhodki in tržnimi vrednostmi, kot je navedeno spodaj:
Zdaj pa naredimo izračun stopnje zgornje meje za posamezne lastnosti,
Lastnost A
Torej, stopnja zgornje meje za lastnost A = (150.000–15.000 USD) ÷ 1.500.000 USD
= 9%
Lastnost B
Torej, stopnja zgornje meje za lastnost B = (200.000–40.000 USD) * 100% ÷ 4.500.000 USD
= 3,56%
Lastnost C
Torej, zgornja meja za lastnost C = (300.000–50.000 USD) * 100% ÷ 2.500.000 USD
= 10,00%
Zato bi moral vlagatelj kupiti nepremičnino C, saj ponuja najvišjo stopnjo omejevanja 10%.
2. primer
Predpostavimo, da obstaja še en vlagatelj, ki želi kupiti nepremičnino, vlagatelj pa ima spodaj navedene podatke. Vlagatelj bo v nepremičnino vlagal le, če je stopnja zgornje meje 10% ali več.
Zdaj smo na podlagi zgornjih informacij izračunali naslednje vrednosti, ki jih bomo nadalje uporabili pri izračunu stopnje zgornje meje.
Letni bruto prihodek
Letni stroški
Čisti poslovni dohodek
V spodnji predlogi smo uporabili izračun enačbe zgornje meje.
Torej bo izračun -
Ker je izračunana stopnja zgornje meje višja od ciljne stopnje (10%) vlagatelja, lahko vlagatelj vlaga v zadevno nepremičnino. Na podlagi izračunane stopnje lahko sklepamo tudi, da bo celotna naložba povrnjena v = 100,00% ÷ 12,38% = 8,08 let
Kalkulator formule zgornje meje
Uporabite lahko naslednji kalkulator.
| Čisti poslovni dohodek | |
| Trenutna tržna vrednost sredstva | |
| Formula zgornje meje | |
| Formula zgornje meje = |
|
|
Ustreznost in uporaba
- Glavna uporaba stopnje zgornje meje je razlikovanje med različnimi možnostmi naložb v nepremičnine. Predpostavimo, da naložba v nepremičnino v zameno ponuja približno 4%, druga nepremičnina pa znaša približno 8%. Potem se bo investitor najverjetneje osredotočil na nepremičnino z višjim donosom. Poleg tega lahko prikaže tudi trend nepremičnine, ki bo pokazal, ali obstaja potreba po prilagoditvi na podlagi ocenjenega dohodka od najemnin.
- Z vidika vlagatelja v nepremičnine je zgornja meja bistveno orodje, saj vlagatelju omogoča, da oceni nepremičnino na podlagi njene trenutne tržne vrednosti in njenega čistega poslovnega prihodka. Pomaga pri doseganju začetne donosnosti naložbene nepremičnine.
- Za vlagatelja lahko naraščajoča stopnja zgornje meje nepremičnine kaže na dvig dohodka od najemnin glede na ceno nepremičnine. Po drugi strani pa lahko vlagatelj padec te stopnje vidi kot znak nižjega dohodka od najemnin glede na ceno nepremičnine. Kot tak je lahko odločilni dejavnik, da se vlagatelj odloči, ali je nepremičnino vredno kupiti ali ne.
- Poleg tega je lahko tudi pokazatelj, koliko časa bo nepremičnina potrebovala za povrnitev celotne naložbe v to nepremičnino. Predpostavimo, da nepremičnina ponuja stopnjo zgornje meje približno 10%, kar pomeni, da bo trajalo 10 let (= 100% ÷ 10%), da bo investitor povrnil celotno naložbo.
