Kaj je FFO (sredstva iz poslovanja)?
FFO (sredstva iz poslovanja) se običajno nanaša na denarne tokove, ki jih ustvari Trust za naložbe v nepremičnine (REIT), in se izračuna tako, da se od čistega dohodka v obdobju odštejejo prihodki od obresti in dobiček od prodaje sredstev ter dodajo odhodki za obresti, amortizacija, in izgube pri prodaji sredstev.
FFO se uporablja za merjenje denarnega toka iz poslovanja in je tako podoben „Denarnemu toku iz poslovanja“. Vendar se na splošno uporablja glede na denarne tokove, ki jih ustvarja „Trust za naložbe v nepremičnine“ (REIT).
- Za nepremičninske družbe se FFO uporablja kot merilo uspešnosti, saj vrednosti nepremičnin nihajo v skladu z makroekonomskimi razmerami, uporaba primerov stroškovnega računovodstva za izračun finančnih pogojev pa ponavadi ni natančno merilo uspešnosti.
- Vključuje sredstva, ustvarjena iz poslovanja, razen denarnih tokov, povezanih s financiranjem, kot so prihodki od obresti ali odhodki za obresti. Ne vključuje tudi amortizacije osnovnih sredstev ali dobičkov ali izgub pri odtujitvi sredstev.
- Skladi za naložbe v nepremičnine (REIT) so posel, ki v glavnem posluje z dohodkom iz nepremičninskih poslov. Takšna podjetja REIT se ukvarjajo s komercialnimi nepremičninami. Vključuje prodajo, zakup in financiranje pisarn in zgradb, skladišč, bolnišnic, nakupovalnih centrov, hotelov itd. Takšna podjetja pogosto uporabljajo FFO.
Sredstva iz operativne formule
Vse dejavnike, uporabljene pri izračunu sredstev iz poslovanja, najdete v izkazu poslovnega izida podjetja. Ti dejavniki vključujejo čisti dobiček, amortizacijo, amortizacijo in dobiček od prodaje nepremičnin in izrednih postavk.
Formula FFO = čisti dohodek + amortizacija nepremičnin - dobički (izgube) od prodaje sredstev + izgube (dobički) od prestrukturiranja dolga ali izrednih postavk
Izračun FFO (študija primera v Washingtonu REIT)
1. korak - ugotovite čisti dohodek v izkazu poslovnega izida
Zgoraj ugotavljamo, da čisti dohodek Washingtona REIT za leto 2000 znaša 45.139 USD. Prav tako neto prihodki za leti 1999 in 1998 znašajo 44.301 in 41.064 ameriških dolarjev.
(upoštevajte številke v tisočih)
2. korak - Ugotovite amortizacijo nepremičnin
Je del izkaza poslovnega izida.
- Amortizacija (2000) = 22.723 USD
- Amortizacija (1999) = 19.590 USD
- Amortizacija (1998) = 15.339 USD
Korak 3 - Ugotovite dobičke (izgube) pri prodaji sredstev
Ta številka je tudi del izkaza poslovnega izida.
- Dobički od prodaje sredstev (2000) = 3.567 USD
- Dobički od prodaje sredstev (1999) = 7.909 USD
- Dobički od prodaje sredstev (1998) = 6.764 USD
Korak 4 - Ugotovite dobičke (izgube) pri prestrukturiranju ali izrednih postavkah
- V teh treh letih ni nobenih dobičkov (izgub) pri stroških prestrukturiranja ali izrednih postavkah.
5. korak - Uporabite formulo
Formula FFO = čisti dohodek + amortizacija nepremičnin - dobički (izgube) od prodaje sredstev + izgube (dobički) od prestrukturiranja dolga ali izrednih postavk
- FFO (2000) = 45.139 USD + 22.723 USD - 3.567 USD = 64.295 USD
- FFO (1999) = 44.301 USD + 19.590 USD - 7.990 USD = 55.982 USD
- FFO (1998) = 41.064 USD + 15.339 USD - 6.764 USD = 49.699 USD
Prilagojen FFO
Prilagojena sredstva iz poslovanja (AFFO) se izračunajo po prilagoditvi čistega dohodka in so namenjena kompenzaciji računovodskih metod. Te računovodske metode lahko izkrivijo resnično uspešnost sklada za naložbe v nepremičnine. Izračun za AFFO od FFO odšteje vse ponavljajoče se izdatke, ki so bili kapitalizirani, na primer projekti za izboljšave zgradb.
Splošno sprejeta računovodska načela (GAAP) zahtevajo, da se naložbene lastnosti sčasoma amortizirajo. Vendar nepremičnine sčasoma cenijo. Zaradi tega se zaradi zahtevanih stroškov amortizacije, ki se zaračunavajo v skladu z GAAP, neto dobiček zdi umetno nizek.
FFO se prilagodi tudi za ponavljajoče se postavke, saj se te ne pojavljajo v običajnih poslovnih scenarijih. Na primer dobički (ali izgube) od prodaje nepremičnin, ki jih je treba ustrezno odstraniti / dodati, saj niso v naravi rednega poslovanja in zato ne prispevajo k stalni sposobnosti izplačevanja dividend družbe REIT. Nekateri analitiki nadalje upoštevajo povečanje najemnine in nekatere kapitalske naložbe za izračun prilagojenih sredstev iz poslovanja (AFFO).
FFO na delnico se uporablja kot natančno preučena metrika za merjenje dobičkonosnosti REIT na enoto lastništva delničarjev. Sredstva iz poslovanja se nadalje uporabljajo kot večkratniki splošnega vrednotenja in tudi večkratniki P / E. Tako je tudi ključno gonilo cen delnic.
Zakaj je FFO pomemben za nepremičnine?
- Medtem ko kapitalski vlagatelji pri analizi delnic dajejo pomen metrikam, kot so dobiček na delnico EPS ali razmerje med ceno in dobičkom (P / E), se vlagatelji v REIT odločajo na podlagi FFO.
- Pred vlaganjem v REIT se prepričajte o ceni, odločitev ne temelji zgolj na FFO ali AFFO, saj se naložba, ki izgleda dobro na videz, v prihodnosti morda ne bo izkazala za dobro odločitev, saj se lahko cene znižajo tudi zaradi mnogi vlagatelji ga kupujejo.
- Dobiček na delnico (EPS) za REIT bo v primerjavi z običajnimi delnicami naravno nizek ali celo negativen. Tako razmerje med ceno in dobičkom (razmerje P / E) REIT ni ugoden večkratnik, medtem ko je treba pri ocenjevanju naložbenih odločitev šteti za oddaljeno drugo metriko.
Razlike med CFO in FFO
- Denarni tok, kot že ime pove, izračuna skupni znesek denarnih sredstev in njihovih ustreznikov, ustvarjenih iz poslovanja podjetja. Vendar je FFO pomembnejši ukrep pri poslovanju z nepremičninami, saj ti ukrepi nadomeščajo eno pomembno komponento, to je amortizacija.
- Pri poslovanju z nepremičninami se vrednost nepremičnin sčasoma vedno poveča; zato to sploh ni strošek. V skladu z IRS morajo biti podjetja v lasti dolgoročnih sredstev, kot so oprema, računalniki in zgradbe, amortizirana, da odražajo trenutni finančni položaj.
- Vendar pa, ko gre za nepremičnine, te lastnosti nimajo "roka uporabnosti" ali, z drugimi besedami, v tem obdobju nikoli ne bi amortizirale na minimalno vrednost. Nasprotno, ta sredstva bi bila pomembna in se zato ne bi štela kot odhodek, ki bi se moral pripisati izkazu poslovnega izida.
- Tako sta denarni tok in FFO podobna merila. Vendar niso povsem iste stvari. Denarni tok je lahko odličen način za oceno finančne blaginje podjetja, a ko gre za nepremičninsko industrijo, se meritve razlikujejo od običajnega poslovnega scenarija.
- Za oceno, ali REIT zasluži toliko, da pokrije svoje dividende, je FFO prava pot. Pomaga pri pridobivanju boljše slike kot običajni finančni direktor.
Zaključek
Torej so za analizo REIT potrebna sredstva iz koncepta poslovanja, ker kadar se osnovna sredstva povečujejo, potem amortizacija ne bi smela biti upoštevana v rezultatih poslovanja. Šteje se, da je boljši kazalnik finančnih rezultatov podjetja kot čisti prihodek, ker pa računovodska prevara lahko vpliva na različne vidike računovodskih izkazov, je vedno bolje, da se zanesemo na kombinacijo meritev, namesto da en ukrep med odločanjem o naložbah.
Čeprav se FFO pogosto uporablja za določanje dobičkonosnosti REIT; pogosto je lahko dovzetna za računovodske spremembe, preračune in manipulacije. Pred odločitvijo o naložbi upoštevajte dve ali tri meritve in druge poslovne dejavnike.
