Kaj je posojilo s trdim denarjem?
Posojilo v trdnem denarju je vrsta financiranja, ki ga nebančne institucije ali posamezniki zagotavljajo vlagateljem v nepremičnine. Ne zahteva velikega kreditnega nadzora, saj je podprt z zavarovanjem s premoženjem. Vlagatelj raje izbere posojilodajalca s trdim denarjem, saj je posojilo zagotovljeno hitro, na primer v enem tednu, v primerjavi s tradicionalnimi bankirji, ki potrebujejo približno 1 do 2 meseca, da izplačajo znesek.
Ta vrsta posojila se imenuje tudi kratkoročno premostitveno posojilo, saj premosti finančno vrzel med nakupom in nadaljnjo prodajo nepremičnine.
Kako deluje posojilo s trdim denarjem?
Naloga investitorja nepremičnin je prepoznavanje nepremičnine. Kupite nepremičnino, opravite popravila ali prenove nepremičnine, povečajte njeno tržno vrednost in nepremičnino prodajte.
- Vlagatelj se ob nakupu nepremičnine običajno sooča s težavami s financiranjem in zahteva hitro financiranje, da lahko nepremičnino takoj proda.
- Tradicionalni bankirji nikoli ne bi financirali posojil s trdim denarjem, saj je razmerje med posojilom in vrednostjo lahko visoko (več kot 75%). Tako vlagatelji v nepremičnine izberejo zasebne akterje, ki bi projekt financirali.
- Nepremičnina je dana kot zavarovanje posojilodajalca. Posojilodajalca ne zanimajo dohodki ali kreditna zgodovina vlagatelja, saj je posojilo kratkoročno.
Primer
Vlagatelj je naletel na nepremičnino in za posojilo s trdim denarjem pridobil naslednje podatke:
Rešitev:
Pojasnilo:
- Znesek financiranja, ki ga zagotavljajo običajni bankirji, je le 70% v primerjavi s posojilodajalci s trdim denarjem. Poleg tega je znesek predplačila, ki ga zahteva vlagatelj, nižji.
- Vlagatelj lahko upravlja popravila in nepredvidene stroške v okviru prihrankov, ki so jim na voljo.
- V celotnem obdobju petih mesecev lahko vlagatelj enostavno načrtuje popravila in obnovo nepremičnine.
- Donos, ki ga zasluži vlagatelj, je v določenem obdobju lep.
Komu vlagatelji nepremičnin dajejo prednost posojilodajalci s trdim denarjem?
- Vlagatelji, ki se trudijo konkurirati številnim konkurenčnim ponudbam, naj raje izberejo možnost posojila s trdim denarjem, kar jim bo pomagalo do hitrega dogovora.
- Vlagatelji, ki imajo slabo kreditno zgodovino, lahko z možnostjo posojila s trdim denarjem zagotovijo hitro izplačilo brez težav in poizvedb. Takšni vlagatelji imajo velike možnosti, da jih tradicionalni bankirji zavrnejo.
- Prav tako novi vlagatelji na trgu ne bodo imeli zdrave dohodkovne preteklosti. Nadalje lahko vlagatelj zniža svoj del naložbe v nepremičnino, kar ga izpostavi manjšemu tveganju.
Zahteve
- Glavna zahteva posojilodajalca je, da mora biti nepremičnina pod zavarovanjem posojilodajalca.
- Kreditna zgodovina ali boniteta posojilojemalca posojilodajalca ne skrbi.
- Posojilodajalca pa skrbi obseg naložbe, ki jo mora naložiti vlagatelj.
- Vlagatelj bi moral posojilodajalca sestaviti z načrtom izposoje in odplačila za omenjeno posojilo, ki bi bistveno prepričal o načrtu odplačevanja in datumu prodaje vrednostnega papirja. Omeniti je treba tudi podrobnosti, kot je zahtevano finančno obdobje.
Zneski za posojilo s trdim denarjem
- Razmerje LTV (tj. Razmerje med posojilom in vrednostjo) določa znesek posojila, ki ga lahko posojilodajalec sankcionira. LTV se izračuna tako, da se znesek posojila deli z vrednostjo premoženja, ki bo dano kot zavarovanje s premoženjem.
- Višji LTV pomeni višji znesek, ki ga financira posojilodajalec in obratno. Običajno tradicionalni bankirji ponujajo 75% vrednosti kot posojilo.
- Zasebni igralci ponujajo LTV več kot 75%. Kaj pa preostali znesek financ? Vlagatelj iz svojega žepa to očitno financira.
Prednosti
- Hitro odplačevanje posojila.
- Preprosta ureditev financiranja.
- Manj vrveža za dokumentacijo in pravne dokumente.
- Hitra in enostavna odobritev v realnem času.
- O kreditni zgodovini ali viru dohodka vlagatelja ali zgodovini dohodka vlagatelja ni potrebna nobena preiskava.
- Prilagodljive možnosti ponuja posojilodajalec, ki olajša delo.
- Investitor ga enostavno zapre.
Slabosti
- Odhodki za obresti so veliko višji kot pri tradicionalnih finančnih ponudnikih.
- Razmerje LTV je večje samo za izkušene plavutke in ne za novega igralca.
- Tudi drugi naključni stroški so višji kot pri tradicionalnih posojilih.
- Financiranje se zavrne za nepremičnino, ki ima nižjo vrednost glede na oceno vlagatelja.
- Posojilodajalec daje prednost kratkoročnemu obdobju posojila.
