Industrijski REIT - opredelitev, primeri, kako deluje?

Opredelitev industrijskih REIT

Industrial REITs je investicijski sklad za nepremičnine, ki ima v lasti ali upravlja nepremičnine, kot so proizvodnja, skladiščenje, proizvodnja, distribucija ali katera koli druga industrijska nepremičnina in zasluži tako, da jih odda v najem ali najame podjetjem.

Kako deluje?

Industrijski REIT kupujejo prostore ali gradijo prostore, ki jih je mogoče oddati v najem ali najeti podjetjem za industrijske, posebej industrijske namene. Takšni REIT tvorijo skupino skladov, ki pomagajo njihovemu poslu za naložbene namene. REIT zbirajo sredstva s prispevki malih vlagateljev ali podjetij. Ta sredstva se nato uporabijo za nakup stavb, industrijskih vozlišč (delno ali v celoti), industrijskih prostorov, tovarn, proizvodnih centrov itd. Ali upravljanje, v lasti ali zakupu takih industrijskih nepremičnin, da jih je mogoče še naprej oddajati za zbiranje denarja.

Delajo na poslovnem modelu, ki zahteva izplačilo višjih dividend vlagateljem. Ti REIT so oproščeni zveznega davka na dohodek, če delničarjem dajejo 90% svojega obdavčljivega dohodka v obliki dividend. Vlagatelji spodbujajo tudi povečanje kapitala zaradi naraščajočih stopenj nepremičnin.

Industrijski REIT, tako kot drugi REIT, izdajajo delnice za lastniško financiranje skupaj z dolžniškim financiranjem na ravni podjetij. Tako v nasprotju s tradicionalnimi skladi za naložbe v nepremičnine ti skladi trgujejo tudi na javnih borzah.

Perspektiva vlagateljev

    • Pomembno je omeniti, da REIT, vključno z industrijskimi, dolgoročno vlagajo v nepremičnine. Zato mora vsaka odločitev ali načrt za vlaganje denarja v take sklade vključevati dolgoročni pogled na naložbe.
    • Odločitve o naložbah v te REIT bi morale temeljiti na oceni poslovanja podjetja. Donos dividend je eno najboljših merilnih orodij, ki ga lahko izračunamo tako, da dividende delimo z denarnim tokom iz poslovanja. Višje razmerje pomeni boljše donose.
    • Vedno poiščite REIT, ki so se v preteklosti dobro obnesli. Uspešen REIT bo zagotovo imel močno ekipo, ki ponavadi predstavlja priložnosti za dober uspeh v prihodnosti.
    • Pred naložbami razmislite o razumevanju tržne dinamike, makroekonomskega okolja, v katerem delujejo REIT, in profila tveganja in donosa naložbe.

Primeri industrijskih REIT

Na ameriškem trgu industrijski REIT predstavljajo približno 10% široko zastavljenih nepremičninskih skladov. Nekateri izmed priljubljenih REIT-ov v industrijskem sektorju so:

      • Liberty (LPT)
      • Prologis (PLD)
      • Americold (HLADNO)
      • Poslovni parki PS (PSB)
      • EastGroup (EGP)
      • STAG Industrial (STAG)
      • Inovativni industrijski (IIPR)

Nekateri industrijski REIT, ki najbolj izplačujejo dividende, so:

      • Uniti Group, Inc.
      • Podjetje Plymouth Industrial RIET, Inc.
      • Zaupanje industrijskih logističnih lastnosti

Ti REIT imajo donos dividend več kot 7%.

Različni REIT imajo različne specifikacije za upravljanje nepremičnin. Nekateri taki REIT imajo v lasti / upravljajo proizvodne obrate, drugi pa skladišča ali distribucijske centre.

Na hitro si oglejmo nekatere znane industrijske REIT:

Prologis spada v podkategorijo logistike teh REIT. Je ena največjih in najbolje ocenjenih (na podlagi kreditne sposobnosti) REIT ter upravlja s skladišči in distribucijskimi centri. Tržna kapitalizacija je skoraj 50 milijard dolarjev, dividendni donos pa 2,9%.

Drugi pomemben igralec v industrijskem prostoru je Stag industrial REIT, ki ima logistične in proizvodne prostore. Večinoma deluje v ZDA in je manjši igralec. Dala je dividendni donos v višini 4,9%, medtem ko je imela tržno kapitalizacijo 3,5 milijarde USD.

Družba Duke Realty Corporation s sedežem v ZDA je drugačna REIT, ki se osredotoča na distribucijske centre in zdravstvene ordinacije. Njegova tržna kapitalizacija znaša 10,9 milijarde USD, donos dividend pa 2,8%.

Prednosti

      • Prilagodljivost pri upravljanju industrijskih prostorov in njihovem spreminjanju glede na posebne potrebe podjetij ali strank je prednost. Tako prilagodljivost postane pomemben vidik v industrijskem REIT.
      • Podobno se morajo manj osredotočati na popravila in estetiko stavbe ter lastnosti. Drugi REIT se s to težavo soočajo zaradi estetske vrednosti nepremičnine.
      • Naložbe v te REIT-ove so lahko prednosti, saj je logističnih prostorov primanjkovalo, vse več pa je tudi proizvodnih dejavnosti.

Slabosti

      • Dejavniki rasti so močno odvisni od gospodarskih razmer. Pogosto kot nenehno spreminjajoče se makro pogoje povzročajo nestanovitnost teh REIT. Takšen makroekonomski dejavnik je obrestna mera.
      • Ti REIT imajo kratkoročno naravo najema. To pomeni, da dajejo v najem za krajši čas v primerjavi z drugimi nepremičninami, zato vpliva na možnosti rasti, povezane z REIT.
      • Težko jih je postaviti in tako utirati pot oviram za vstop. Ogromne naložbe v REIT, zlasti industrijske, povzročajo, da zelo malo igralcev vstopi v konkurenco ali jo vzdržuje.
      • Industrijski REIT-i so lahko izpostavljeni tveganju prekomerne ponudbe. Med gospodarsko blaginjo je industrijski napredek dan, kar običajno negativno vpliva na profil povpraševanja in ponudbe.

Zaključek

Industrijski REIT so v zadnjem desetletju dosegli nad pričakovanji. Ta uspešnost je predvsem posledica vala e-poslovanja in naraščajočega povpraševanja po tehnološko prijaznih industrijskih prostorih. Giganti e-trgovine, kot so Amazon, Walmart in Home Depot, so največji vlagatelji v industrijske prostore.

Do konca proračunskega leta 2019 so REIT-i beležili močne razlike v najemu in precej impresivno spodbujali rast najemnin. Tudi zasedenost se je kljub visoki rasti najemnin na rekordno povečala. Najpomembnejša dejavnika za to rast REIT sta bila uspešnost industrijskih zalog in profil povpraševanja po ponudbi industrijskih prostorov.

Treba je opozoriti, da imajo ti REIT-i tveganje, povezano s financiranjem, saj se v veliki meri zanašajo na denar, ki je bil izposojen od podjetij ali vlagateljev. Povišanje obrestnih mer lahko povzroči škodo na takšnih REIT in poslabša njihove marže.

Zanimive Članki...