Razlika med ocenjeno in tržno vrednostjo
Tako ocenjena vrednost kot tržna vrednost sta v glavnem povezani z vrednotenjem nepremičnin in se uporabljata za vrednotenje nepremičnin, kjer tržna vrednost, kot že ime pove, ocenjuje, da je vrednost nepremičnine, ki jo prejmemo, če jo nameravamo danes prodati, po drugi strani ocenjena. temelji na običajnih postopkih, uporabljajo ga lokalne oblasti in za davčne namene.
Ocenjena vrednost in tržna vrednost sta izraza, povezana z vrednotenjem nepremičnin, zaradi katerih se večina ljudi zmede. Čeprav se slišijo podobno in se včasih uporabljajo med seboj, se med seboj precej razlikujejo. Potopimo se še dlje, da bomo razumeli to razliko.
Kaj je ocenjena vrednost?
Ocenjena vrednost se izračuna na podlagi običajnega postopka občin in lokalne uprave. Izračuna se predvsem za davčne izračune, ki so neposredno sorazmerni z ocenjeno vrednostjo. Višja kot je ta vrednost, višji je obračunani davek.
Lokalne oblasti (mestni ocenjevalec) bodo na primer določile stopnje zemljišč in stopnje hiš, zgrajenih na teh zemljiščih. Te stopnje določajo višino davkov, ki jih bodo morali plačati lastniki.
Kaj je tržna vrednost?
Nepremičnina je več kot kos zemlje ali cena na kvadratni meter. Veliko dejavnikov odloča, koliko premoženja je mogoče oceniti. Tržna vrednost je najverjetnejša cena, ki jo bo nepremičnina danes dosegla na prostem trgu. Upravljajo ga gospodarske sile povpraševanja in ponudbe.
Bolj ko kupce zanima nepremičnina, večjo vrednost lahko doseže za prodajalca in obratno. Preprosto povedano, to je cena, ki so jo kupci pripravljeni dati, prodajalec pa je pripravljen sprejeti s transakcijo na prostem trgu. Tržno vrednost izračunajo nepremičninski posredniki v imenu svojih strank.
Ocenjena vrednost v primerjavi s tržno vrednostjo
Poglejmo glavne razlike med ocenjeno in tržno vrednostjo.
Ključne razlike
Ključne razlike so naslednje -
# 1 - Dejavniki, ki vplivajo na izračun
Ocenjena vrednost je običajno manjša od tržne vrednosti. To je zato, ker se izračuna na podlagi običajnega mehanizma. Ocenjevalec bo obiskal nepremičnino, temeljito pregledal bližnje hiše in območje ter prišel do poštene vrednosti. Za katero koli območje bi lokalne oblasti vnaprej določile stopnjo ocenjevanja. Poštena vrednost, ki jo izračuna ocenjevalec, se pomnoži s stopnjo ocenjevanja, tako dobljena vrednost pa je znana kot ocenjena vrednost. Recimo na primer, da je bila poštena vrednost izračunana kot 500.000, vnaprej določena stopnja ocenjevanja pa je 80%.
Nato bo ocenjena vrednost
- = 500.000 * 80%
- = 400.000
Izračun tržne vrednosti je precej drugačen in je odvisen od številnih dejavnikov in tržnih informacij, ki so bile takrat na voljo. Nekateri dejavniki so lahko:
- Stanje nepremičnine:
- Starost nepremičnine
- Lokacija
- Dostop in povezljivost z avtocestami in drugimi večjimi bližnjimi območji.
- Izpodbijana lastnina
Nepremičninski posrednik pri izračunu tržne vrednosti upošteva vse te dejavnike. Vendar pa je dejavnik, ki najbolj vpliva na povpraševanje in ponudbo. Če se za nepremičnino zanima več kupcev, bo zagotovo dosegla več tržne vrednosti kot katera koli podobna nepremičnina. Po drugi strani pa tudi, če sta stanje in dostopnost nepremičnine zadovoljiva, vendar je z njo povezano nekaj pravnih sporov, prodajalci morda ne bodo zainteresirani in njegova tržna vrednost lahko pade (včasih celo pod ocenjeno vrednost) .
# 2 - Vpliv tržnih nihanj
Čeprav se lahko tržna vrednost nepremičnine na različne dejavnike zviša ali zniža, je ocenjena vrednost v veliki meri odporna na takšna nihanja. Velikokrat obstajajo scenariji, ko tržna vrednost čez noč skoči zaradi napovedi vladnih infrastrukturnih projektov, kot so izdatki za projekt podzemne železnice, gradnja nove avtoceste itd. Vendar takšna obvestila ne bi veliko vplivala na ocenjeno vrednost, saj se le majhen znesek glede na krožne stopnje in letne preglede lokalnih občin. Dejansko vlada v nekaterih scenarijih ohranja zgornjo mejo, da se ocenjena vrednost lahko spremeni le za 5-6% na leto.
Za ponazoritev vpliva tržnih nihanj nadaljujmo z zgornjim primerom, kjer je bila ocenjena vrednost izračunana kot 400.000. Zdaj pa predpostavimo, da se je IT podjetje v bližini te nepremičnine odločilo zgraditi novo pisarno. Takoj ko so te informacije na voljo na trgu, se je dinamika kraja spremenila, kar bo vplivalo na trenutne ocene. Ker je nova pisarna, bi ljudje, ki tam delajo, radi kupili hišo, da bi prihranili potne stroške in čas.
Zato se je število kupcev nenadoma povečalo, kar bo zvišalo cene. Isto zemljišče, ki je bilo ocenjeno na 400.000, bi lahko zdaj prodali do 600.000 ali 800.000, kar ni nič drugega kot tržna vrednost, saj je to vrednost, pri kateri bodo sčasoma potekale transakcije nakupa in prodaje. Pomembno pa je omeniti, da se bo davek na nepremičnine še vedno izračunal na podlagi prvotno določene ocenjene vrednosti.
Primerjalna tabela ocenjena in tržna vrednost
| Osnova | Ocenjena vrednost | Tržna vrednost | ||
| Vpliv tržnih nihanj | Odporen na tržna nihanja | Na tržno vrednost vplivajo nihanja na lokalnem trgu. | ||
| Uporabnost / namen | Uporablja se za izračun davkov. | To je cena, po kateri bo nepremičnina sčasoma kupljena ali prodana. | ||
| Dejavniki, ki vplivajo na izračun | Stopnja ocenjevanja, kot jo določijo občine; | lokacijo, velikost, stanje, izboljšave, nedavne transakcije ali katere koli druge tržne informacije, povezane z nepremičnino; | ||
| Kdo ga izračuna | Okrajni ocenjevalec v imenu lokalne občine | Nepremičninski posrednik v imenu svoje stranke | ||
| Izračunana vrednost | Običajno nižja od tržne vrednosti na podlagi stopnje ocenjevanja, ki so jo določile lokalne oblasti. | Povpraševanje in ponudba določajo tržno vrednost. |
Zaključek
Hiše, za razliko od drugih izdelkov, nimajo oznak s cenami. Nimajo fiksne cene, ampak cene, ki se lahko kadar koli spremenijo. To je razlog, da imamo koncepte teh vrednot.
- Ocenjena vrednost je bolj kot osnovna cena, ki jo določijo vlada ali lokalne oblasti, izračunana po standardnem postopku in v glavnem določena za papirologijo in davčne izračune, kot je letni davek na nepremičnine ali enkratni davčni vpis. Zapisan je v vladnih datotekah in se pogosto ne spreminja - običajno enkrat na leto.
- Tržna vrednost pa je dinamično vrednotenje, ki ga določa več dejavnikov, razpoložljive informacije in plačilna sposobnost kupca in prodajalca. Spremeni se lahko kadar koli (včasih celo čez noč) in na katero koli ceno. Med nakupom ali prodajo ga bolj zanima tržna vrednost za transakcijske namene, medtem ko je lastnik (ali prebiva) bolj zainteresiran za ocenjeno vrednost za izračune ponavljajočih se davkov.
