Kaj je potrdilo o davčni zastavi?
Potrdilo o davčni zastavi je tisto potrdilo, ki je na voljo vlagatelju, ki izkaže svoj interes za nepremičnino tako, da v imenu lastnika take nepremičnine vlaga svoja sredstva v obračun neporavnanega davka od premoženja. Vlagatelju se izda to potrdilo o plačilu neporavnanega davka na nepremičnine, za katerega bo od lastnika nepremičnine zaslužil določen odstotek obresti, ko bo ta povrnil.
V primeru, da lastnik po določenem roku ne plača zneska, bo lastnik potrdila o davčni zastavni pravici zahteval lastnino, od katere je plačal davek od premoženja. Regulativni organ izda to potrdilo osebi, ki ima na dražbi najnižjo ponudbo in je pripravljena sprejeti nizko obrestno mero za svoje naložbe lastnikov nepremičnine.
Kako deluje?
- Občine ga ustvarijo na nepremičninah, katerih davki na nepremičnine niso dolgo plačani. Občine zadevnih območij imajo pravico prodati davčno zastavno pravico v višini neporavnanega davka na nepremičnine na dražbi.
- Vlagatelji na dražbah ponudijo svoj znesek, zmagovalna ponudba, ki je najnižja obrestna mera za neporavnani znesek davka, pa bi dobila potrdilo o zastavni pravici. Vlagatelj, ki bo zmagal, bo plačal neporavnane davke občinam, v zameno pa bi imeli pravico prejeti plačane davke skupaj z obrestmi, ki so jih plačali od lastnikov nepremičnine.
- Obrestna mera se lahko razlikuje od občine do občine, od območja do območja. Obrestne mere za te davčne zastavne pravice, prodane na dražbah, so na splošno od 3 do 8%. Lastnik nepremičnine mora ta potrdila odkupiti v roku odkupa od enega leta do treh let, skupaj z neporavnanim delom obresti.
Prednosti naložbe v potrdilo o davčni zastavni pravici
Preden gremo dlje in razložimo prednosti, se na hitro pogovorimo o tem, zakaj potrdilo o davčni zastavi ni bilo tako priljubljena naložba. Gre za nizko naložbo; zato ne ponuja visoke donosnosti, ampak nizko donosnost. Tudi v teh potrdilih je težava z likvidnostjo; zato zaradi teh dveh glavnih razlogov potrdila o davčni zastavi niso tako priljubljena. Zdaj pa razložimo prednosti:
- To so veliko bolj varne naložbe v primerjavi z drugimi možnostmi naložb na trgu.
- To so majhne začetne naložbe, ki so lahko dostopne vsakemu od majhnih vlagateljev.
- Zagotavlja donosnost naložbe s celotnim pavšalnim plačilom ob zapadlosti, kar povečuje njeno prednost.
- Vlagatelju daje pravico, da pridobi lastnino z izvršbo, če lastniki potrdila ne odkupijo.
- Nepremičnina je vlagatelju na voljo za peni dolarja, če lastnik ne unovči potrdila o davčni zastavi.
Kako vlagati v potrdilo o davčni zastavi?
Ne kupuje se s trga. Te je mogoče pridobiti z oddajo ponudb na dražbenem trgu, ko občine dajo potrdilo o davčni zastavi na dražbe. Vlagatelji dajo ponudbe za različne nepremičnine, katerih davki na nepremičnine so neporavnani, vlagatelji z zmagovalnimi ponudbami pa bodo izdani. Ni sekundarnega trga, od koder bi investitor lahko kupil ta potrdila. Edina pot do teh potrdil je pridobitev ponudb na dražbenem trgu za nepremičnino, ki vas zanima.
Prednosti
# 1 - Naložbe z nizkim kapitalom
Zahteva nizke kapitalske naložbe, saj morajo vlagatelji plačati le znesek neporavnanih davkov na nepremičnine, da bodo upravičeni do potrdila o davčni zastavi. Vlagatelju je na voljo ob plačilu davka na nepremičnine v imenu lastnika, ki je dalj časa ostal neplačan občinam območja, kjer je nepremičnina.
# 2 - Donosnost naložb
Na voljo je s fiksno donosnostjo naložbe vlagatelja, ki jo mora lastnik plačati ob unovčitvi potrdila skupaj z zneskom davka na premoženje, ki ga je investitor v njegovem imenu plačal občinam.
# 3 - Količina lumpe pri odkupu
Vlagatelj bo ob odkupu tega potrdila od lastnika prejel pavšalni znesek skupaj z obrestmi na njegov začetni vloženi znesek.
# 4 - Pravica do nakupa nepremičnine po zelo ugodni ceni
Vlagatelj uživa pravico do nakupa nepremičnine, če lastnik ne more unovčiti teh potrdil o davčni zastavi na datum zapadlosti odkupa. To bo prineslo situacijo izvršbe, ko bo investitor lahko kupil nepremičnino za ceno na dolar.
# 5 - varne naložbe
Gre za eno najvarnejših naložb, saj jih izdajo občine in jih lastnik nepremičnine odplača ob zapadlosti. V primeru, da ne bo unovčen, bo imel investitor pravico do nakupa nepremičnine po minimalnem znesku.
Slabosti
# 1 - Brez ponavljajočega se dohodka
V skladu s tem vlagatelj nima redne donosnosti naložbe. Kakršen koli bi bil donos njegove naložbe, bo lastnik prejel pavšalno vrednost v času odkupa ali zapadlosti potrdila o davčni zastavi.
# 2- Zelo počasen postopek
Postopek izdaje tega potrdila je zelo počasen. Ne samo izdajanje, ampak tudi njihovo odkup je zelo počasno. Ker občine izdajo potrdilo, postopek zato ni hiter in zato niti izdaja niti odkup potrdila o davčni zastavi ni pravočasno zaključen.
# 3 - Nizka stopnja donosa
Čeprav ti certifikati zagotavljajo donosnost naložb (ROI), vendar kljub temu ti donosi niso tako visoki v primerjavi z drugimi možnostmi, ki so na trgu na voljo vlagateljem.
# 4 - Visoka konkurenca
Med vlagatelji je zelo velika konkurenca, saj se ta potrdila izdajo na podlagi ponudb, ponudbe pa dajo številni vlagatelji, preprodajalci nepremičnin, upravljavci denarja. Zato se novi vlagatelji večkrat ne vrnejo s certifikatom, medtem ko drugi, ki so redni na tem trgu, praviloma oddajo zmagovalne ponudbe.
