Kaj je spremenjeni bruto najem?
Modificirani bruto najem je najemna pogodba, pri kateri najemnik ne plača samo osnovne najemnine na začetku najema, temveč plača tudi sorazmerni delež davkov na premoženje, zavarovalnih premij in stroškov vzdrževanja v času najema. Spremenjeni najem se v glavnem uporablja pri komercialnih nepremičninah, kjer je več najemnikov, ki si delijo nepremičnino.
Primer spremenjenega bruto zakupa
Pogovorimo se o primeru spremenjenega bruto zakupa.
Recimo, da XYZ Mall daje poslovne prostore v najem. Podjetje ABC Inc. je izrazilo zanimanje za nakup ene prodajalne v nakupovalnem središču po spremenjeni pogodbi o bruto zakupu. Zdaj bo po spremenjenem dogovoru o bruto zakupu ABC Inc. (najemnik) vsako leto plačal 100.000 ameriških dolarjev kot osnovno najemnino XYZ Mall. Poleg osnovnih najemnin bo ABC Inc. plačal tudi operativne stroške (kot so popravila in vzdrževanje, zavarovanje, komunalne storitve itd.), Ki jih je mogoče pripisati skupnemu prostoru, sorazmerno z njegovo zasedenostjo za naslednja leta.
Kako deluje spremenjeni bruto najem?
Pogovorimo se o tem, kako deluje spremenjeni bruto zakup.
V primeru spremenjenega bruto zakupa lastnik nepremičnine za oddajo nepremičnine v najem sklene pogodbo z najemnikom, kjer najemnik plača osnovno najemno najemnino za začetno leto. V naslednjih letih najemnik še naprej plačuje osnovne najemnine. Poleg tega najemnik plača tudi operativne stroške, ki jih je mogoče pripisati skupnim skupnim prostorom, sorazmerno s stopnjo zasedenosti. Opex vključuje popravila, vzdrževanje, komunalne storitve in davke, ki jih je mogoče pripisati skupni deljeni površini zakupljene nepremičnine.
Ugodnosti za najemnika (najemnika)
Sledijo prednosti spremenjenega zakupa najemniku.
- Najemnik se lahko odloči za spremenjeni najem, saj bo v primeru spremenjenega najema moral kriti samo sorazmerne operativne stroške. Recimo, da je ABC Inc. najel trgovino v nakupovalnem središču z 20-odstotno stopnjo zasedenosti celotne nepremičnine.
- Če se bodo v naslednjem letu operativni odhodki povečali za 50.000 ameriških dolarjev v primerjavi z odhodki v baznem letu, bo tudi najemnik sorazmerno povečal, to je 10.000 ameriških dolarjev (50.000 dolarjev x 20% ) in ne celotnih 50.000 ameriških dolarjev.
- Prav tako bo najemnik favoriziral spremenjeni najem, saj struktura spremenjenega najema zagotavlja, da bo najemodajalec ali najemodajalec delil obveznost vzdrževanja nepremičnine v dobri kondiciji in bo vključen v popravila in vzdrževanje nepremičnine.
Omejitve najemnika (najemnika)
Sledijo omejitve spremenjenega najema za najemnika.
- Če najemodajalec ni ohranil skupnega prostora v skladu z osnovnimi standardi, obstaja možnost, da lahko tako slabo vzdrževanje vpliva na poslovanje najemnika.
- Poleg tega lahko stopnjevanje spremenljivih stroškov vpliva na proračun najemnika. Če se na primer poraba električne energije poveča z naraščanjem zasedenosti nepremičnine, se lahko v tem primeru najemnik preveč zaračuna in plača stopnjevano ceno.
- Ena od možnih rešitev, da se takemu problemu izogne, bo dodajanje klavzule o bruto znesku v sporazum, ki opredeljuje in določa omejitev zgornje meje za najemnika v primeru stopnjevanja cene spremenljivih stroškov.
Ugodnosti za najemodajalca (najemodajalec)
Z vidika najemodajalca spremenjeni najem ponuja občutek nadzora nad nepremičnino, saj lahko vodi najemnika, da zagotovi, da nepremičnino upravlja in vzdržuje na primeren način.
Omejitve najemodajalca (najemodajalca)
Morebitna omejitev spremenjenega najema za najemodajalca bo podcenjevanje najemnine in zneska zaradi obratovalnih stroškov. Podcenjevanje stroškov lahko povzroči najemodajalcu izgubo iz poslovanja. Zato ima večina najemodajalcev raje trojno pogodbo o neto najemu, saj najemniku določa, da mora plačevati najemnino in vse operativne stroške.
Zaključek
Spremenjeni bruto najem je pogodba o komercialnem najemu, pri kateri najemnik plača osnovno najemno najemnino in si stroške poslovanja sorazmerno deli z najemodajalcem. Ta vrsta najemne pogodbe je hibridna kombinacija trojne neto najemnine in bruto najema.
