Financiranje prodajalcev (opredelitev, primer) - Prednosti, slabosti

Opredelitev financiranja prodajalca

Financiranje prodajalca je dogovor med kupcem in prodajalcem nepremičnine, v katerem namesto finančne institucije prodajalec upravlja hipotekarni postopek in daje posojilo; kupec opravi začetni polog glavnice zneska cene nepremičnine, nato pa preostali znesek z mesečnimi plačili z nekaj odstotki obresti na posojilo.

Vrste financiranja prodajalcev

Spodaj so navedene vrste financiranja prodajalcev -

  1. All-inclusive hipoteka : - V tem lastniku kupec prodaja dom za vseobsegajoče zaupanje in ima zadolžnico za celotno bilančno ceno stanovanja v skladu z manjšim pologom, če sploh.
  2. Najem za lastno uporabo : - Kupec ima možnost, ne pa tudi obveznost, da od prodajalca kupi nepremičnino, vendar kupec dobi pravico do lastništva hiše s pologom, hkrati pa plačuje redno mesečno najemnino. Po koncu določenega obdobja pogodbe ima kupec možnost, da prodajalcu izplača preostali znesek pogodbe. V takšnih pogodbah prodajalci pogosto zaračunajo spodoben znesek nepovratnega pologa, če se kupec odloči, da ne bo kupil. V drugih primerih kupec dobi zaščito z zapisom najemne pogodbe, s katerim prodajalec nepremičnine ne more prodati nikomur.
  3. Druga zastavna / mlajša hipoteka : - Velikokrat prodajalec čuti tveganje pri sklepanju pogodbe o financiranju prodajalca s kupcem, zato kupec namesto tega dobi možnost, da vzame drugo hipoteko, tj. Večji del financiranja opravi banka, financiranje prodajalca pa preostali. Pri tej vrsti pogodbe kupec izvede dva plačila, in sicer vsak mesec, tj. Najprej banki in drugo prodajalcu. Ta vrsta pogodbe zmanjšuje tveganje, da kupec dobi zamudo.
  4. Zavijanje : - zavijanje hipoteke je dobra priložnost za prodajalca, da zasluži boljšo donosnost. Če ima prodajalec hipoteko, ki ni bila v celoti odplačana, prodaja pa nepremičnino z možnostjo financiranja prodajalca, pri kateri lahko zaračuna višjo stopnjo cene nepremičnine, zmanjšane za polog, in ohrani neprekinjeno plačilo hipoteke pri banki kot kot tudi zaslužek dodatne stopnje donosa. G. X je na primer kupil hišo s hipoteko v višini 200.000 USD po stopnji 4,5%. Trenutna vrednost hiše je 250.000 USD. Torej sklene pogodbo o financiranju prodajalca z novim kupcem tako, da plača 50.000 USD in ostane 200.000 USD z obrestno mero 7,5%. Takšne pogodbe se večinoma sklepajo prek skrbniških družb, ki skrbijo, da postopek plačila ostane jasen.
  5. Zemljiška pogodba : - Pri tej vrsti pogodbe se lastništvo ne prenese na kupca, ampak dobi pravične obresti na nepremičnini. Šele po končnem plačilu podpisane pogodbe kupec dobi pravni prenos lastništva od prodajalca.

Primer financiranja prodajalcev

Gospod X proda svojo hišo po 250.000 dolarjev. G. Y je samozaposlen in še vedno ne more dobiti dobrega kreditnega rezultata zaradi nepravilnosti v dohodkih. G. Y ne more najeti posojila po tradicionalni metodi. G. X vodi preverjanje preteklosti g. Y-a in lahko razvije zaupanje v njegov splošni poklic. Zato se g. X in g. Y dogovorita, da se g. Y strinja, da bo v obdobju 20 let plačal polog v višini 50.000 USD in preostalih 200.000 USD v EMI z dodatnimi 6-odstotnimi obrestmi.

Rešitev

Spodaj so navedeni podatki za izračun plačila

Izračun EMI je naslednji -

  • = ((200.000 USD X 0,005) X (1 + 0,005) 240 ) / ((1 + 0,005) 240 - 1)
  • EMI = 1432,86

Skupno plačilo

  • Skupno plačilo = 343886,9

V zgornjem primeru kupec in prodajalec skleneta pogodbo, ne da bi pri tem sodelovala katera koli druga finančna institucija. Potrebni pomembni dejavniki -

  • Prodajalec je lastnik nepremičnine. (Nič dolga / zelo nizek znesek dolga, ki ga je mogoče poravnati ob sklenitvi posla)
  • Prodajalec namerno izpolni vse zahtevane pravne dokumente za prenos kupcu.
  • Pogodba med kupcem in prodajalcem, kjer se kupec strinja, da bo plačal v skladu s pogodbo o financiranju prodajalca.

Prednosti financiranja prodajalcev

Prednosti za kupca

  • Manj papirologije : - Čeprav mora prodajalec še vedno izkazati popolno zaupanje, da lahko sklenete tak sporazum, manj papirologije in postopkov to olajša.
  • Po dogovoru : - V nasprotju z banko ali katero koli drugo finančno institucijo se kupec lahko pogaja o pogojih zneska in obrestni meri.
  • Nižji stroški : - Brez institucionalnega posojilodajalca ni nobenih stroškov obdelave, administrativnih stroškov ali stroškov s poreklom.
  • Hitrejše zapiranje : - Brez birokracije, ponavljajočih se postopkov, inšpekcijskih pregledov itd.

Prednosti za prodajalca

  • Prodajalec lahko proda nepremičnino v enakem stanju brez dragih popravil ali sprememb, ki jih potrebujejo običajni posojilodajalci.
  • Znane naložbe : - Hipoteka, ki jo je last nepremičnine, ki ste jo dejansko imeli v lasti, je bolj tolažilna kot katera koli druga neznana naložba.
  • Redni dohodek : - Neprekinjen dohodek, ne da bi vas skrbelo, ali imate nepremičnino in jo upravljate.
  • V primeru neplačila prodajalec obdrži predplačilo in lastništvo nepremičnine.
  • Davčna ugodnost : - Obročna prodaja odloži kapitalski dobiček na nepremičnini, kar pomaga pri varčevanju z visoko stopnjo davkov.
  • Večji donos: - Pogodba o financiranju prodajalca zagotavlja višje donose v določenem obdobju v primerjavi z enkratnim dolgoročnim kapitalskim dobičkom.

Slabosti financiranja prodajalcev

Slabosti kupca

  • Visoka obrestna mera : - V mnogih primerih je obrestna mera pri financiranju prodajalcev višja v primerjavi z bankami.
  • Razumevanje pogojev : - Klavzule, kot je „zapadlo v prodajo“, ki lahko banki izključi posel, če prodajalec še vedno ni plačal celotne hipoteke. Kupec mora prebrati in razumeti vse pogoje in njihov pravni pomen v pogodbi.
  • Če kupec čez nekaj časa ne more zagotoviti financiranja, lahko izgubi ves denar, plačan s pologom in mesečnim plačilom plus hiša.

Slabosti prodajalca

  • Analiza tveganja : - Prodajalec mora analizirati tveganje, povezano s financiranjem prodajalca, in sprejeti nekaj potrebnih odločitev glede sodelovanja.
  • Zaupanje na kupca : - Banke opravijo določen postopek za pridobitev posojila z razlogom. V primeru prodajalca mora prodajalec financiranja najti način, kako verjeti v sposobnost in zanesljivost kupca.
  • Privzeto : - V primeru neplačila mora prodajalec izvršiti postopek izvršbe, če se kupec ne odseli.
  • Stroški popravila : - Prodajalec bo morda moral opraviti popravilo in spremeniti lastnino v primeru kupčeve neplačila.

Zaključek

Financiranje prodajalcev je boljša možnost za posameznike, ki imajo nepravilnosti v dohodku ali osebe z manj kreditnimi ocenami. Upoštevajo se številni dejavniki, na primer pristop za pogajanja pri takšnih vrstah pogodb, vzpostavljanje zaupanja med kupcem in prodajalcem, razumevanje pravne zahteve, ki jo je treba izpolniti v takšnih pogodbah, namesto da bi jo uporabili kot orodje za financiranje, bi morala biti ta možnost primerna le, če se v določenem obdobju prilega vaši naložbeni strategiji. Pomembno je, če se takšne pogodbe sklepajo prek pravnih odvetnikov s pomembnimi točkami, da se pogovorijo o ceni, obrestni meri, pripadajočih obrestih, datumu plačila, datumu zapadlosti in klavzuli o zapadlosti v prodajo.

Zanimive Članki...