Lastniško financiranje (opredelitev, primer) - Kako deluje?

Opredelitev lastniškega financiranja

Lastniško financiranje lahko opredelimo kot scenarij, ko lastnik financira obravnavano transakcijo, tj. Kupec namesto, da zaprosi in vzame posojilo pri bančni instituciji, vzame posojilo od lastnika in mu vrne glavnico skupaj z zneskom obresti nad vnaprej določeno časovno obdobje.

Pojasnilo

Gre zgolj za mehanizem financiranja, ki poteka med kupcem in prodajalcem nepremičnine. Gre za scenarij, ko prodajalec določene nepremičnine prevzame odgovornost za financiranje transakcije v imenu kupca zadevne nepremičnine. Z drugimi besedami, kupec v mehanizmu lastniškega financiranja namesto banke najame posojilo pri prodajalcu nepremičnine po določeni obrestni meri. Kupec bo moral dobavitelju v določenem obdobju vrniti znesek glavnice skupaj z obrestmi.

Kako deluje lastniško financiranje?

V mehanizmu lastniškega financiranja mora kupec zadevne nepremičnine opraviti polog, nato pa se transakcija pogosto izvrši in evidentira z zadolžnico. Kavcija, ki jo mora plačati kupec nepremičnine, se pogosto izračuna kot določen odstotek prodajne cene te nepremičnine. Uporabljena zadolžnica se pogosto imenuje pogodba o lastniškem financiranju, ki vsebuje vse pogoje nakupne transakcije, ki vključuje amortizacije, obrestne mere itd. Postopek v bistvu poteka pod zakonskim vodstvom.

Primer

Spodaj sta navedeni dve možnosti, ki jih ima Mike za nakup določene nepremičnine. Ocenite dve možnosti in ugotovite, katera prinese manj vseh vsot in se izkaže za Mikea kot bolj donosno možnost.

Rešitev

1. možnost

Mesečno plačilo, zapadlo plačilo in celotna plačila prodajalcu v primeru možnosti 1 se izračunajo na naslednji način:

Mesečni izračun plačila

  • Mesečna obrestna mera (r) = 8/12 = 0,67%

Število mesečnih plačil = število let * število mesecev v letu

  • = 30 * 12
  • Število mesečnih plačil (t) = 360

Kumulativni popustni faktor = (1 - (1 + r) -t ) / r

  • = (1 - (1 + 0,0067) -360 ) / 0,0067
  • Kumulativni faktor popusta = 136,28

Mesečno plačilo = Financirani znesek / kumulativni faktor popusta

  • = 17.000 USD / 136.2834
  • Mesečno plačilo = 124,74 USD

Izračun plačila z balonom

  • Število mesecev v 10 letih = 10 * 12 = 120

Balonsko stanje posojila = PV (1 + r) n - P (((1 + r) n -1) / r)

  • = 17.000 USD (1 + 0,0067) 120 - 124,74 USD (((1 + 0,0067) 120 -1) / 0,0067)
  • Balonsko stanje posojila = 14.913.196 USD

2. možnost

Mesečno plačilo, zapadlo plačilo in celotna plačila prodajalcu v primeru možnosti 1 se izračunajo na naslednji način:

Mesečni izračun plačila

  • Mesečna obrestna mera (r) = 6,5 / 12 = 0,542%

Število mesečnih plačil = število let * število mesecev v letu

  • = 30 * 12
  • Število mesečnih plačil (t) = 360

Kumulativni popustni faktor = (1 - (1 + r) -t ) / r

  • = (1 - (1 + 0,00542) -360 ) / 0,00542
  • Kumulativni diskontni faktor = 158,21

Mesečno plačilo = Financirani znesek / kumulativni faktor popusta

  • = 15.000 USD / 158,21 USD
  • Mesečno plačilo = 94,81 USD

Izračun plačila z balonom

  • Število mesecev = 15 * 12 = 180

Balonsko stanje posojila = PV (1 + r) n - P (((1 + r) n -1) / r)

  • = 15.000 USD (1 + 0,00542) 180 - 94,81 USD (((1 + 0,00542) n -1) /0,00542)
  • Balonsko stanje posojila = 10.883,87 USD

Iz zgoraj določenih vrednosti za obe možnosti je razvidno, da bi Mike morda prihranil več pri mesečnem plačilu posojila, če bi izbral drugo možnost. A ker pri drugi možnosti podaljšuje obdobje odplačevanja za nadaljnjih 5 let, se torej obresti dvignejo in na koncu lahko porabi več kot prva možnost. Mike bi moral iti s prvo možnostjo.

Tveganja

  • Kupec lahko privzame znesek posojila - Eno najpomembnejših tveganj je dejstvo, da kupec zneska posojila ne bo odplačal v skladu s tistim, za kar se je morda dogovoril med izvajanjem posla. Vsekakor ni mogoče v celoti potrditi kupčevih namenov in zmožnosti vrnitve posojila in zneska obresti v prihodnosti.
  • Vodenje evidence - drugo veliko tveganje je dejstvo, s katerim se kupec lahko sooči, je postopek prodajalca glede vodenja evidence. Postopek vodenja evidence se pri vsakem prodajalcu razlikuje. Nekateri ga bodo morda posneli sami, nekateri pa bodo to storili pri tretji osebi. Kupci morajo zagotoviti, da vodijo tudi evidenco vsakega plačila prodajalcu, da ga lahko preverijo v primeru kakršnih koli neskladnosti.

Lastnik vs financiranje prodajalca

Lastniško financiranje in financiranje prodajalcev sta najverjetneje isto. Financiranje prodajalcev je mogoče opredeliti kot dogovor, pri katerem prodajalec financira hipoteko na nepremičninah namesto banke ali finančne institucije. Pomeni isto in dobesedno ni razlike med obema izrazoma. Oba izraza sta medsebojno uporabljena.

Prednosti

  • Prva in najpomembnejša korist mehanizma lastniškega financiranja bi lahko bila odprava vmešavanja tretjih oseb, kar na koncu omogoča udeležencem, da prihranijo veliko časa, denarja in nadlegovanja.
  • Udeležencem omogoča, da oblikujejo lastne izraze, ki se jim zdijo tudi vzajemno sprejemljivi in ​​koristni.
  • Prodajalec se lahko odloči, da bo od kupca pobiral mesečna plačila, pa tudi plačilo z balonom, ali pa lahko celo proda pogodbo o lastniškem financiranju vlagateljem in na isti zasluži pavšalni znesek.

Omejitve

  • Ena najpomembnejših slabosti je lahko dejstvo, da se lahko v primerjavi z drugimi možnostmi, ki so na voljo pri kupcih nepremičnin, izkaže za dražje.
  • Druga pomanjkljivost lastniškega financiranja je dejstvo, da če prodajalec nepremičnine lastniku odvzame njegovo lastnino, bo morda moral plačati tudi stroške popravil in vzdrževanja, če kupec ne bi dobro poskrbel za zadevno nepremičnino .

Zaključek

Lastniško financiranje je bolj znano tudi kot financiranje prodajalca ali prenos lastnika ali prenos nazaj. Je izraz, ki se uporablja za transakcijo med kupcem in prodajalcem nepremičnine. Pri tej vrsti financiranja je prodajalec tisti, ki financira, tj. Kupec si od prodajalca nepremičnine izposodi posojilo, namesto da bi šel na banko, prvemu pa v določenem roku plača glavnico skupaj z obrestmi. .

Zanimive Članki...