Kaj je kratka prodaja nepremičnin?
Kratka prodaja nepremičnin je prodaja nepremičnine, ki je bila dana pod hipoteko, v znesku, ki je manjši od dejanske vrednosti nepremičnine za poplačilo dolgov dolžnika. Nepremičnina se proda tretji osebi, izkupiček od prodaje nepremičnine pa se da posojilodajalcu. V takem scenariju dolg ni v celoti plačan in posojilodajalec se lahko odloči, da se odpove preostalemu znesku, ali pa se odloči za sodbo zaradi pomanjkljivosti, ki zahteva, da posojilodajalcu plača del ali vso razliko med prodajna cena nepremičnine in prvotna vrednost nepremičnine, ki je bila hipoteka.
Sodba zaradi pomanjkljivosti je sodna odločba zoper zamudnega dolžnika ali posojilojemalca glede hipoteke ali zavarovanega posojila, ki nakazuje, da prodaja zastavljene nepremičnine ni zajemala celotnega zneska za vračilo hipoteke.
Primer kratke prodaje nepremičnin
Za boljše razumevanje se pogovorimo o primeru kratke prodaje nepremičnin.
John je v novem projektu, ki je bil na obrobju mesta, kupil vilo in vzel hipoteko za plačilo nepremičnine. John je bil lastnik vile, na kateri je priskrbel hipoteko v višini 1.500.000 USD, zaradi izgube službe pa jo trenutno prodaja za 1.000.000 USD. Neporavnana hipoteka znaša 1.250.000 USD. John že zamuja s plačili hipoteke in se boji, da bo njegovo premoženje zaseženo ali zaseženo. Odloči se, da bo prodal nepremičnino, in najde kupca za svojo vilo Joeja, ki je nepremičnino pripravljen kupiti po ceni 1.000.000 dolarjev.
Razlika med neporavnanim zneskom in prodajno ceno se izračuna na naslednji način:
= Neporavnan znesek hipoteke - prodajna cena nepremičnine
= 1.250.000 do 1.000.000 dolarjev
= 250.000 USD
V tej transakciji bo znesek, ki ga bo John plačal posojilodajalcu (banki) za hipoteko, znašal 1.000.000 USD, preostala razlika v višini 250.000 USD pa je pomanjkljivost.
Banke se običajno odrečejo preostalemu znesku glede na finančno stanje posojilojemalca, čeprav bi to lahko povzročilo kreditno oceno nekoga, kot je John, ki ga zadeva.
V Združenih državah Amerike: če se posojilojemalec po odsotnosti pomanjkljivosti popolnoma odpove poplačilu hipoteke, dolg, ki mu je bila odpuščena ali odpuščena, notranja davčna služba (IRS) obravnava kot dohodek, ki je obdavčen glede na dohodek davčna plošča.
Slabosti kratke prodaje nepremičnin
Sledijo slabosti kratke prodaje nepremičnin.
- Vrednost nepremičnine je oslabljena in jo je treba prodati po nižji vrednosti.
- Kupec nepremičnine ne more vedno dobro iztržiti nepremičnine, čeprav je bila nepremičnina kupljena po veliko nižji ceni.
- Bonitetna ocena posojilojemalca bo negativno prizadeta, čeprav se hipoteka odpove.
- Ker bo to vplivalo na kreditno oceno, nobena druga banka v bližnji prihodnosti ne bo pripravljena zagotoviti posojila, razen če bo kreditna ocena posojilojemalca vrnjena v dobro stanje.
- Kratka prodaja nepremičnin se nanaša na nepremičnino, ki je bila nekoč prodana po višji stopnji na rastočem trgu, in ker je trg padel, ne bo dosegel niti začetne naložbe za nakup nepremičnine.
- Banke včasih običajno posojilojemalcem posojajo dodatno hipoteko nad njihovimi omejitvami na rastočem trgu in ko trg pade, niti posojilojemalec niti posojilodajalec s transakcijo ne zaslužita denarja.
- Vpliva na okoliške lastnosti neugodno, saj lahko vrednost ene nepremičnine v kraju odloči o vrednosti drugih lastnosti okoli.
Pomembne točke o kratki prodaji nepremičnin
- Hipotekarni posojilojemalec v finančni stiski ima dve možnosti, da hipoteko zapre - (a) kratko prodajo in (b) izvršbo.
- Posojilojemalec sproži kratko prodajo, v kateri se odloči prodati zastavljeno nepremičnino po stopnji, ki je nižja od neporavnanega zneska hipoteke.
- Posojilodajalec sproži izvršbo, pri kateri banka zaseže nepremičnino, potem ko posojilojemalec dlje časa ne izvrši plačila za hipoteko. To je običajno skrajno sredstvo za banke, ko so prepričane, da posojilojemalec ni sposoben plačevati hipoteko.
- Kratka prodaja nepremičnin negativno vpliva na kreditno sposobnost posojilojemalca, vendar je manj kot posojilojemalka, katere nepremičnina je bila zasežena in je bila hipoteka izključena.
- V primeru, da ima hipotekarni soprosilec, lahko posojilodajalec sovložnika šteje za odgovornega za zamudo pri plačilu in morda ne dovoli kratke prodaje.
Zaključek
- Kratka prodaja nepremičnin se nanaša na prodajo zastavljene nepremičnine po ceni, ki je nižja od dejanske zastavljene vrednosti. Z drugimi besedami, vrednost nepremičnine se ni povečala, kot je bilo pričakovano, in posojilojemalec v predhodno določenih intervalih ni izplačal hipoteke.
- Preostali znesek po kratki prodaji se običajno odreče glede na finančne razmere posojilojemalca in v nekaterih primerih, v nekaterih primerih pa lahko posojilodajalec dobi posojilodajalčevo sodbo o pomanjkljivosti, ki od posojilojemalca zahteva, da plača razliko v prodajna cena in neporavnani znesek hipoteke.
- Vzrok finančne stiske bi moral biti nov, kar je lahko poslabšanje zdravja, izguba službe, ločitev itd., Kar upravičuje neuspeh pri plačilu hipoteke.
- Če posojilodajalec domneva, da lahko z izključitvijo hipoteke zasluži več, se posojilodajalec lahko odloči, da ne bo dovolil kratke prodaje.
- V primeru, da ima hipotekarni soprosilec, lahko posojilodajalec sovložnika šteje za odgovornega za zamudo pri plačilu in morda ne dovoli kratke prodaje.
- Odstop od zneska preostalega zneska po kratki prodaji se šteje za dohodek in je lahko obdavčljiv, kar se razlikuje od države do države.
