Kaj je Lien Sale?
Izraz prodaja zastavne pravice se nanaša na prodajo terjatve, ki jo zadevni organ postavi in zadrži na sredstvu za poravnavo neporavnanega dolga ali dolgovanega denarja. Npr. Prodaja, ki jo je pooblastila državna agencija, da s prodajo nepremičnine poravna neporavnane davke. Pri takšni prodaji ima agencija zastavno pravico na nepremičnini, sorazmerno z zneskom dolgovanih davkov. Državna agencija proda zastavno pravico na nepremičnini in zbere izkupiček, da poravna neporavnane davke ali zapadli znesek.
- Zastavno pravico lahko kupi vsak posameznik ali poslovni subjekt z izplačilom dolgovanega zneska. Imetnik zastavne pravice ne bo postal lastnik z nakupom zastavne pravice na nepremičnini; namesto tega ostaja zavezanec za plačilo davka v obdobju, ko ima zastavno pravico.
- Vendar bi lahko od lastnika nepremičnine zahteval doplačilo in znesek obresti. Prodaja zastavne pravice poteka na javnih dražbah, večina prodaje zastavne pravice pa je na nepremičninah, avtomobilih in raznih drugih osebnih nepremičninah.
- Za ponazoritev prodaje zastavne pravice lahko prodajalci, izvajalci ali dobavitelji zadržijo zahtevek ali zastavno pravico na delu nepremičnine, ki so jo upravljali, za neporavnani znesek zaradi opravljenih storitev.
Kako poteka postopek prodaje zastavne pravice?
- Za ponazoritev prodaje zastavne pravice predpostavimo, da je X lastnik nepremičnine v državi, za katero letni davki na nepremičnine znašajo 5000 USD. X trenutno preživlja finančne težave, zaradi katerih davka ni mogel odšteti 5000 dolarjev niti po številu obvestil, poslanih X.
- Davčni organ začne prodajati zastavno pravico na nepremičnini, da bi pobral dolgovani znesek za tekoče davke. Ta vrsta zastavne pravice je znana kot potrdilo o davčni zastavi. Potrdilo o davčni zastavi je dokument, ki ga davčni organ predloži kot dokazilo, da se na nepremičnini zagotovi zastavna pravica zaradi neplačanih ali nerešenih davkov.
- Ko davčni organ izvrši davčno zastavno pravico, lastnik nepremičnine ne more zakonito prenesti ali prodati, dokler se neplačani davki ne poravnajo. V primeru, da lastnik še dolgo ne želi poravnati neporavnanih davkov, lahko davčni organ posest prevzame in jo proda za izterjavo neplačanih davkov z javno dražbo.
- Če davčni organ izvede javno dražbo za izterjavo neplačanih davkov in ga kupi vlagatelj, ki plača davke v imenu lastnika nepremičnine, bi zmagovalni ponudnik prejel potrdilo o davčni zastavi, zaradi česar je zastavni upnik in ne lastnik.
- Cena zastavne pravice je enaka neporavnanemu znesku za neplačane davke in druge dajatve, vključno s pristojbinami in sodnimi stroški, ki jih ima vlagatelj ali imetnik zastavne pravice.
Vrste prodaje zastavne pravice
Sledijo naslednje vrste:
# 1 - Gradbeno zastavno pravo
Pri gradbenem zastavnem pravu ima izvajalec zastavno pravico na delu nepremičnine, za katero čakajo plačila za opravljeno delo izvajalcev. Podizvajalci imajo tudi zastavno pravico nad lastniki nepremičnin za neplačani znesek s strani izvajalca.
# 2 - Davčna zastavna pravica
Pri davčni zastavni pravici davčni organ prevzame nepremičnino, za katero je treba plačati davek na nepremičnine. Če lastnik ni poravnal neplačanega davka, mora davčni organ prodati nepremičnino, da poravna neplačani davek.
# 3 - zakonsko zastavne pravice
Zakonska zastavna pravica se pridobi z različnimi sodnimi postopki, v katerih sodišče s sodbo odredi terjatev ali zastavno pravico na sredstvu na morebitnih neplačanih računih. Obstajajo različne vrste zastavnih pravic, vendar je najpogostejša zastavna pravica na nepremičninah in avtomobilih. Pri avtomobilih so na splošno trgovci tisti, ki vozila prodajajo javnosti in banke enako financirajo. Banka nato zadrži zastavno pravico na vozilu in ima lastninsko pravico.
Sledijo možni izidi zgoraj navedene transakcije, če dolžniki plačajo banki.
- V primeru, da dolžnik plača dajatve na banko, banka na vozilu odstrani zastavno pravico in lastništvo prenese na dolžnika.
- Dolžnik lahko zamudi s posojilom, zaradi česar bo banka ponovno prevzela vozilo. Banka bo še naprej zadržala vozilo, dokler ga kdo ne pridobi pri banki, v tem primeru prvotna zastavna pravica na vozilu ne obstaja več.
- Dolžnik ni mogel prodati banke, za katero je dolžan denar, banka pa ima pravni naslov za isto.
Prodaja zastavne pravice kot vir prihodka
- Prodaja zastavne pravice na neporavnanih dolgovih na nepremičnini bo posledično povečala dolgovani znesek. Razlog za to, da državna agencija proda ali lokalna uprava zastavno pravico na nepremičnini, naj bi kupec zastavne pravice najel strokovno agencijo za zastavno pravico, za katero bi imel dodatne stroške. Enako bi dodali zastavni pravici.
- Kupec pri naložbi v zastavno pravico bo dolžnike pobral v višini donosnosti naložbe. Zahtevano število obvestil se pošlje dolžnikom pred vložitvijo ali odhodom na javno dražbo zastavne pravice na nepremičnini. Če dolžniki ne nastopijo pri agenciji, da bi poravnali svoje dajatve, bo agencija nadaljevala s pobiranjem neporavnanih dolgov s prodajo zastavne pravice.
Izjeme od prodaje zastavne pravice
Obstaja nekaj izjem, ki niso predmet zastavne pravice. Na primer, osebe, ki so v aktivni vojaški službi, starejši občani, invalidi in drugi veterani so upravičeni do oprostitve prodaje zastavne pravice na nepremičninah. Izjeme se razlikujejo od države do države in vsaka jurisdikcija ima svoj postopek prijave, postopke in obdobje, v katerem naj bi upravičeni posamezniki ali subjekti stopili v stik z njimi.
Zaključek
- Banke in finančne institucije so vedno zaskrbljene zaradi denarja, ki ga dobijo nazaj od posojilojemalca. Obstoj zastavne pravice jih do neke mere razbremeni. V zgornji ponazoritvi naj bi X, da bi preprečil davčno zastavno pravico, naložil vlagatelju enak znesek, vključno z obrestmi.
- Zato vlagatelji menijo, da je davčna zastavna pravica alternativno naložbeno orodje za doseganje želene stopnje donosa naložbe. Lastnik, ki bo nepremičnino dobil nazaj, bo znesek prenesel na ustrezni davčni organ, nato pa jo bo davčni organ naložil vlagatelju, ki ima zastavno pravico na nepremičnini.
- Če lastnik nepremičnine ni plačal zahtevanega plačila neplačanega davka, davčni organ odvzame nepremičnino in prenese pravni naslov na zastavnega upnika, ki nato postane jasen in prost lastnik zadevne nepremičnine.
