Kaj je možnost zakupa?
Možnost zakupa je vrsta dogovora med najemodajalcem in najemnikom, pri katerem ima najemnik možnost kupiti nepremičnino (poslovno ali stanovanjsko) po plačilu na koncu obdobja najema ali po določenem časovnem obdobju.
V okviru možnosti zakupa je X kupec, Y pa prodajalec, ki je podpisal pogodbo, v kateri se je X strinjal, da bo kupil nepremičnino 100.000 ameriških dolarjev na koncu najema, recimo po enem letu po plačilu opcijske provizije v višini 500 ameriških dolarjev. še naprej plačeval zakupnino v višini 1000 USD za eno leto, on pa bo plačal 100000 USD ob koncu leta in obdržal lastninsko pravico.
Kako deluje najemna pogodba?
Vzemimo nekaj točk, da bomo razumeli, kako deluje.
- V pogodbi o zakupu opcije se stranke odločijo, kakšni bi bili stroški nakupa opcije. Običajno je nepovratna, če kupec ne uveljavi možnosti zakupa, ker ni varščina.
- Odločajo se, kolikšna bi znašala kupnina na koncu najemnega obdobja. Odločeno je na začetku možnosti.
- Prav tako se strinjajo, kakšen bi bil čas, po katerem bo kupec (najemnik) kupil nepremičnino. Običajno je v obdobju od 1 do 2 let.
- Dogovorjena je pogodbena pogodba med strankama glede tega, kolikšna bi bila mesečna najemnina, ali je treba najemnino odšteti od kupnine. Najemnina je običajno višja od tržne najemnine. Na primer, tržna cena najemne najemnine je 1300 USD, prodajalec pa lahko zaračuna 1600 USD in 300 USD, znižani od kupnine.
Včasih kupec opravi popravila, da ustvari nekaj dobička, ko kupec nepremičnino proda drugi osebi.
Vrste možnosti zakupa
Obstajajo tri vrste možnosti zakupa
# 1 - Nakup in prodaja možnosti
Pri tej vrsti najemne opcije sodelujejo tri stranke. Tu kupec sklene pogodbo z lastnikom nepremičnine, kupec pa spet sklene drugo pogodbo z drugo stranko za prodajo iste nepremičnine.
Na primer, g. X je lastnik (najemodajalec) nepremičnine in g. Y kupec nepremičnine (najemnik). Y sklenete pogodbo z X za nakup nepremičnine po ceni 100.000 USD po koncu določenega obdobja, recimo po enem letu, in se dogovorite za najemnino v višini 1000 USD. Zdaj bo Y sklenil novo pogodbo z Z o prodaji nepremičnine po ceni 120000 USD in se dogovoril, da bo prejel najemnino v višini 1500 USD. prodajo nepremičnine, njegov skupni dobiček pa znaša 20500 USD (500 + 20000 USD).
Tovrstne opcije se praviloma uporabljajo za naložbene namene.
# 2 - Možnost običajnega zakupa
To je preprost način zakupa nepremičnine, saj prodajalec (najemodajalec) lastnik nepremičnine odda v najem kupcu (najemniku).
# 3 - Možnost zakupa dodelitve
Pri tej vrsti zakupa je kupec možnosti kupcu sklenil pogodbo s prodajalcem in nepremičnino dodelil drugi osebi z zaračunavanjem določene provizije.
Razlogi za uporabo najemne pogodbe
Razloge za uporabo bomo razumeli s stališča kupca in prodajalca
Kupec: Kupec ima lahko finančne težave pri plačilu akontacije.
- Običajno se to zgodi, ko se kupec seli na različne lokacije in mora nepremičnino prodati pred koncem obdobja zakupa.
- Kupec ima lahko pomanjkanje sredstev, ki ga je mogoče urediti med izbirnim obdobjem.
Prodajalec: Možnost zakupa prodajalcem omogoča prodajo nepremičnine po višji ceni, tako da naredijo privlačnejše pogodbe, ki jih sicer ne bi mogel prodati.
- Prodajalec lahko v drugem primeru dobi več denarja kot prodaja.
- Prodajalec se lahko izogne likvidnostnim težavam.
- Prodajalec lahko ohrani lastninsko pravico tako, da jo vstavi v pogodbo v primeru neplačila, s katero se lahko reši.
Možnost zakupa v primerjavi z zakupom
Zdaj lahko vidimo razliko med obema.
Najem-nakup
- Pri nakupu zakupne pogodbe imata pogodbeni stranki neizpolnitev obveznosti, hkrati pa kršitev druge pogodbene stranke.
- Na primer, včasih se zgodi, da kupec krije stroške popravila in vzdrževanja nepremičnine, če tega ne stori, potem pogodba samodejno postane nična za obe strani.
Možnost zakupa
Po možnosti zakupa je prodajalec dolžan prodati nepremičnino. V tem primeru bo najemnik nepremičnino kupil po koncu najemnega obdobja. Najemnik bo plačal opcijsko provizijo, ki se včasih prilagodi z nakupno ceno.
Glavna razlika je v najemu-nakupu. Obe strani imata obveznost, toda pri najemu mora prodati nepremičnino edini prodajalec.
Vključeno tveganje
- V okviru možnosti zakupa denar, plačan za opcijo, pristojbina ni vračljiva.
- Prodajalec po koncu najemnega obdobja morda ne bo prenesel jasnega lastništva nepremičnine, kar lahko povzroči težave, če najemnik želi prodati nepremičnino.
- V skladu z najemom včasih, če je to omenjeno v pogodbi, najemnik ne plača zakupne najemnine, potem je celotni plačani znesek nepovraten.
Prednosti
Nekatere prednosti kupca in prodajalca pri možnosti zakupa so naslednje.
Kupec
- Kupcu ni treba plačati velikega pologa, kar se običajno zgodi pri najemu.
- Možnost zakupa kupca ne zavezuje k nakupu; namesto tega prodajalca zavezuje k prodaji.
- V primeru zamude pri plačilu zakupa pogodba postane nična in polna vrednost plačila se preda kupcu.
Prodajalec
- Prodajalec ima boljšo priložnost za prodajo po visoki ceni.
- Provizija za opcijo, ki jo plača kupec, v primeru neplačila ni vračljiva.
- Prodajalec bo lastnika obdržal, dokler ga ne plačate.
Zaključek
Ta vrsta najema je zelo koristna v primeru pomanjkanja sredstev. Med pripravo pogodbe je treba biti ustrezno previden. Vsi pogoji bi morali biti jasni in v skladu z veljavno zakonodajo te države.
