Najemnine se nanašajo na plačila, pri katerih mora najemnik po najemni pogodbi mesečno plačevati fiksno najemnino za uporabo sredstva najemodajalcu, ki je lastnik takega sredstva, in lastnik lastnik običajno prevzame nazaj po izteku najemnega obdobja.
Kaj je plačilo najemnine?
Izraz »plačilo najemnine« je analogen plačilu najemnine. Nanaša se na plačilo najemodajalca in najemnika v skladu z dogovorjeno pogodbo za odobritev uporabe sredstva. Vključuje lahko nepremičnine, opremo ali druga osnovna sredstva za določeno obdobje.
Sestavni deli plačila najemnine
Izračun najemnine je odvisen od treh komponent, to so amortizacijska provizija, finančna provizija in prometni davek. Zdaj pa si oglejmo vsako komponento posebej:
# 1 - Strošek amortizacije
Amortizacijska provizija je analogna plačilu glavnice posojila. To je tisto, kar najemnik plača najemodajalcu za izgubo vrednosti sredstva, ki se porazdeli po celotnem najemu ali času, v katerem bo najemnik sredstvo uporabil. Amortizacijska provizija je izražena kot enako periodično plačilo, ki se izračuna tako, da se celotna amortizacija deli s trajanjem najema, kot je prikazano spodaj,
Strošek amortizacije = (Neto usredstveni stroški - preostala vrednost) / trajanje najema- Neto usredstveni stroški so seštevanje prodajne cene, morebitnih dodatnih prodajnih provizij, davkov, ki se ne plačajo vnaprej, in neporavnanih zneskov posojila (če obstajajo), zmanjšanih za kakršen koli polog in rabate.
- Preostala vrednost je vrednost preprodaje sredstva na koncu najema.
- Trajanje najema je dolžina najemne pogodbe (običajno v mesecih).
# 2 - Provizija za finance
Finančna provizija je analogna plačilu obresti za posojila in je tisto, kar najemnik plača najemodajalcu za uporabo njihovega denarja. Upoštevati je treba, da se finančni stroški plačajo na vsoto amortizacije in preostale vrednosti. Finančna provizija je matematično predstavljena kot spodaj,
Finančna provizija = (neto usredstveni stroški + preostala vrednost) * Denarni faktorDenarni faktor se lahko izračuna na podlagi obrestne mere, omenjene v najemni pogodbi, ki je matematično izražena, kot je prikazano spodaj,
Denarni faktor = obrestna mera (%) / 24# 3 - Davek na promet
Na prodajno ceno se zaračuna državni ali lokalni davek. Običajno se plača ob podpisu najemne pogodbe kot del zneska "zapadlosti ob podpisu najema". Matematično je izraženo kot spodaj,
Davek od prodaje = (Amortizacijska provizija + Finančna provizija) * Stopnja davka od prodajeFormula za plačilo zakupa
Formula za plačilo zakupa je dobljena z dodajanjem amortizacijske provizije, finančne provizije in davka na promet, ki je matematično predstavljen kot,
Plačilo zakupa = provizija za amortizacijo + finančna provizija + prometni davek
Izračun plačila najemnine s primeri
Oglejmo si nekaj preprostih primerov najemnine, da jo bolje razumemo.
Vzemimo primer Johna, ki načrtuje nakup avtomobila v zakup. Najem bo trajal 36 mesecev in se bo zaračunaval 6-odstotna letna obrestna mera. John se je uspel dogovoriti za prodajno ceno v višini 26.000 USD s pologom 4.000 USD in neporavnanim stanjem posojila 5.000 USD. Konec 36 mesecev naj bi avtomobil imel preostalo vrednost 16.500 USD. Veljavna stopnja davka od prodaje je 5%. Določite mesečno najemnino za Johna.
Neto usredstveni stroški
Neto usredstveni stroški se lahko izračunajo po spodnji formuli kot:
Neto kapitalizirani stroški = dogovorjena prodajna cena - predplačilo + neporavnano posojilo
= 26.000 - 4.000 USD + 5.000 USD
Neto kapitalizirani stroški = 27.000 USD
Amortizacijska provizija
Amortizacijska provizija = (Neto usredstveni stroški - Preostala vrednost) / Trajanje najema
= (27.000 - 16.500 USD) / 36
Strošek amortizacije = 291,67 USD
Dejavnik denarja
Denarni faktor = obrestna mera / 24
= 6% / 24
Denarni faktor = 0,0025
Provizija za financiranje
Provizija za financiranje = (neto usredstveni stroški + preostala vrednost) * Denarni faktor
= (27.000 USD + 16.500 USD) * 0.0025
Strošek financiranja = 108,75 USD
Davek od prodaje
Davek od prodaje = (Amortizacijska provizija + Finančna provizija) * Stopnja davka od prodaje
= (291,67 USD + 108,75 USD) * 5%
Davek na promet = 20,02 USD
Mesečno plačilo najemnine
Zato lahko izračun mesečne najemnine opravimo po spodnji formuli kot,
Mesečno plačilo zakupnine = Provizija za amortizacijo + Finančna provizija + Davek od prodaje
= 291,67 USD + 108,75 USD + 20,02 USD
Mesečno plačilo najema = 420,44 USD
Zato mora John mesečno plačevati najemnino v višini 420,44 USD.
Prednosti
Zdaj pa si oglejmo nekaj prednosti najemnine:
- Denarni odliv ali najemnina se porazdeli med trajanje najemne pogodbe, kar odpravlja breme enkratnega večjega izplačila denarja. Izredno pomaga likvidnostnemu položaju podjetja in olajša pritisk na profil denarnih tokov.
- Z izbiro zakupa prekomerne naložbe v sredstvo podjetje sprosti kapital, ki ga lahko uporabi za financiranje drugih poslovnih potreb.
- Pri operativnem najemu se najem obravnava drugače kot dolg, saj je razvrščen kot zunajbilančna obveznost in kot tak ni v bilanci stanja. Vendar finančni najem te prednosti ne ponuja.
- Zakup je lahko izvedljiva možnost za podjetja, ki delujejo v panogah, ki so izpostavljene tveganju zastaranja tehnologije. Podjetje se z zakupom zaščiti pred tveganjem vlaganja v tehnologijo, ki bo verjetno zastarela.
Slabosti
Zdaj pa si oglejmo nekaj slabosti plačila najemnine:
- V primeru najemne pogodbe za sredstva, kot je zemljišče, podjetje nima nobene apreciacijske vrednosti v vrednosti sredstva.
- Stroški najema zmanjšujejo čisti dobiček podjetja brez apreciacije vrednosti, kar sčasoma povzroči omejene donose lastniških delničarjev.
- V primeru operativnega najema najem ni zajet kot del bilance stanja podjetja. Vendar večina vlagateljev meni, da gre za dolgoročni dolg in kot tak ustrezno prilagodi vrednotenje poslovanja.
- V primeru poslovnega najema najemnik kljub temu nima možnosti lastništva sredstva na koncu obdobja najema. Vendar pa ima v primeru finančnega najema najemnik možnost, da sredstvo kupi, če je plačana preostala vrednost.
Zaključek
Tako lahko sklepamo, da je financiranje zakupa primerno za podjetja, ki ne nameravajo financirati nakupa premoženja z dolgom ali posojilom, da bi zmanjšala breme CAPEX. Poleg tega plačila najemnin najbolje delujejo za podjetja v panogah, ki so dovzetna za zastaranje tehnologije. Po drugi strani pa je koristno tudi za vlagatelje, ki želijo svoj denar učinkovito vlagati, ne da bi sodelovali v poslu in zaslužili obresti.
