Stopnja kapitalizacije je še en izraz za stopnjo donosa, ki se pričakuje pri naložbi v področja komercialnih nepremičnin; ta izraz je le razmerje med stopnjo donosa in dejansko naložbo v projekt komercialnih nepremičnin.
Kaj je stopnja kapitalizacije?
Je razmerje med neto dohodkom iz poslovanja in tržno vrednostjo sredstva in se pogosto uporablja v nepremičninski industriji.
- Stopnja kapitalizacije se pogosto uporablja v industriji komercialnih nepremičnin. Uporablja se lahko za primerjavo donosov potencialnih nepremičnin za nakup.
- Ena nepremičnina, ki zasluži višjo stopnjo, bi se štela za boljšo naložbo od druge nepremičnine, saj so drugi pogoji podobni lokaciji zgradb itd. Tako omogoča hitro primerjavo možnosti zaslužka naložbenih nepremičnin in lahko pomaga pri izbiri najboljša naložbena priložnost.
- Lahko nekakšno indikacijo trenda cen nepremičnin. Če se stopnje zmanjšujejo, lahko to pomeni, da se vrednost nepremičnin povečuje, zato se nepremičninski trg kot celota segreva.
Formula stopnje kapitalizacije
Spodaj je formula, uporabljena za izračun
- Čisti poslovni prihodek od najemnine je najemnina, zmanjšana za stroške za njeno vzdrževanje.
- Lahko si ga predstavljamo tudi kot donosnost naložbe, ki jo bo vlagatelj vsako leto prejel pri nakupu nepremičnine.
Primeri velikosti velikih črk
Primer 1
Recimo, da je poslovna stavba, ki ustvari čisti poslovni izid v višini 10.000.000 USD, ocenjena na 75.000.000 USD. Z zgornjo formulo stopnje zgornje meje lahko izračunamo stopnjo kapitalizacije stavbe:
= 10000000/75000000 = 13,33%
Če se torej stavba proda za 75 milijonov dolarjev, lahko rečemo tudi, da je bila stavba prodana po 13,33-odstotni stopnji kapitalizacije.
2. primer
Recimo, da najem nepremičnine vsak mesec dobi 1.000 USD bruto dohodka. Lastnik mora letno plačati 700 USD za upravljanje in vzdrževanje nepremičnin, 500 USD za nepremičninske davke in 250 USD za zavarovanje. Nepremičnino je kupil za 80.000 dolarjev.
V tem primeru imamo bruto dohodek in stroške lastnika. Tako bomo izračunali čisti poslovni prihodek od nepremičnine:
- NOI = Bruto dohodek - upravljanje premoženja - davki na premoženje - zavarovanje
- NOI = 1000 * 12 - 700 - 500 - 250
- NOI = 12000 - 1450 = 10550 USD
- Zdaj je izračun stopnje kapitalizacije = NOI / cena nepremičnine = 10.550 USD / 80.000 USD = 13,18%
Je visoka stopnja kapitalizacije vedno boljša?
- Stopnje kapitalizacije so lahko dobra ocena za primerjavo različnih naložbenih lastnosti. Toda višja stopnja običajno ne pomeni boljše naložbene priložnosti. Stopnje zgornje meje so pomembne, vendar mora vlagatelj preučiti tudi druge parametre.
- Lahko se šteje za merilo tveganosti naložbe. Običajno nizka stopnja pomeni majhno tveganje, višja stopnja pa večje tveganje.
Slabosti stopnje kapitalizacije
- Uporablja se lahko le, kadar je čisti poslovni prihodek stalen ali ne niha veliko. Z uporabo te stopnje kapitalizacije bi bilo vrednotenje nekoliko podobno kot pri diskontni metodi denarnega toka. Če pa je denarni tok zapleten in nepravilen z veliko spremembami, je treba za verodostojno in zanesljivo vrednotenje uporabiti metodo s popolnim diskontiranim denarnim tokom.
- Stopnja kapitalizacije lahko upošteva različne dejavnike, vendar ne odraža prihodnjega tveganja. Predpostavlja trajnostni dohodek od nepremičnine, vendar takšni predpostavki ni mogoče zagotoviti. Najemnina se lahko zviša ali zmanjša. Vrednost nepremičnine se lahko spremeni zaradi zunanjih okoliščin, na katere vlagatelj nima nobenega nadzora. Lahko nastanejo stroški, kot so stroški vzdrževanja. Tako stopnja kapitalizacije ne ponuja nobenih napotkov ali napovedi o prihodnjem tveganju.
Zaključek
Stopnja kapitalizacije je primerjalna metrika, ki je najbolj uporabna za primerjavo podobnih lastnosti, tj. Lastnosti na podobni lokaciji, podobnem razredu sredstev in podobni starosti. Ta metrika se še vedno pogosto uporablja za vrednotenje nepremičnin v komercialne namene in za več sredstev. Vlagatelji v nepremičnine ga uporabljajo kot orodje za vrednotenje svojih naložb in premišljeno odločitev. Vendar vlagatelj ne bi smel upoštevati stopenj kapitalizacije kot metriko, temveč upoštevati tudi druge dejavnike, ki bi lahko vplivali na vrednost sredstva. Je pomembna metrika, vendar ne izčrpen ukrep.
