Kaj je donos dolga?
Donos dolga je merilo tveganja za hipotekarne posojilodajalce in meri, koliko lahko posojilodajalec povrne svoja sredstva v primeru neplačila lastnika. Razmerje ocenjuje odstotek donosa, ki ga lahko prejme posojilodajalec, če lastnik ne izpolni pogojev za posojilo, in se posojilodajalec odloči, da bo odsvojil zastavljeno nepremičnino.
Razmerje je priljubljeno pri ocenjevanju nepremičnin, vendar se lahko uporabi za vrednotenje donosa katerega koli projekta ali sredstva, ki prinaša dohodek. Hkrati vrednoti vzvod in tveganje, uporablja pa se lahko v celotni življenjski dobi posojila, hkrati pa ostane dosleden.
To je samostojna metrika, ki ne uporablja obrestnih mer, amortizacijskega načrta posojil, LTV ali drugih spremenljivk.
Formula donosa dolga
Formula donosa dolga je:
Donos dolga = čisti poslovni dohodek / vrednost nepremičninePrimer donosa dolga
Analizirajmo s pomočjo spodnjega primera donosa dolga:
Andy vodi uspešno trgovino z igračami in zahteva znesek posojila glede na znesek, ki ga dobi podjetje. Trenutno trgovina letno zasluži 500.000 USD, zahteva po posojilu pa 2.550.000 USD. Tako
Formula donosa dolga = 500.000 / 2.550.000 = 19,60%
Nižji kot je donos, večje je zaznano tveganje predlaganega posojila. Iz tega razloga; posojilodajalci zahtevajo večje donose dolga zaradi bolj tveganih lastnosti. Ni določene referenčne vrednosti, vendar je splošno sprejemljiv idealen donos 10%.
Izračuni donosa dolga v primerjavi z LTV (posojilo v vrednost)
Razmerje pokritosti dolga in razmerja LTV so tradicionalne metode, ki se uporabljajo pri sklepanju posojil za komercialne nepremičnine. Vendar so predmet manipulacije.
LTV je skupni znesek posojila, deljen z ocenjeno vrednostjo nepremičnine (ocenjeno tržno vrednost, ki jo zagotovijo strokovnjaki). Ta tržna vrednost je ocenjena in je odvisna od nestanovitnosti, zlasti po finančni krizi leta 2008. To morda ni najbolj natančen ukrep med nestanovitnimi situacijami. Opazujmo spodnjo primerjavo MV (tržne vrednosti) in DY:
Te si je mogoče ogledati tudi za oceno predlogov za posojila in njihove izvedljivosti. V zgornjem primeru je donos 6,25% ali se bo spremenil glede na eno od komponent, tj. NOI ali znesek posojila. Zgornja tabela prikazuje razmerje LTV, ki se spreminja s spremembo ocenjene tržne vrednosti (MV).
Izračun donosa dolga v razmerju s pokritostjo dolga (DSCR)
DSCR je čisti poslovni dohodek, deljen z letnim servisiranjem dolga, tj. Zneskom denarja, potrebnim v določenem časovnem obdobju za odplačilo dolga. Če na primer zahtevani znesek posojila ne doseže pričakovanih 1,10-krat DSCR, bi lahko bila v pomoč 25-letna amortizacija. To povečuje tveganje posojila prek DSCR ali LTV. Oglejmo si spodnje tabele za primerjavo DY in DSCR:
Ker amortizacijski časovni okvir ne vpliva na donos, lahko z eno metriko zagotovi objektivno merilo tveganja.
- V tem primeru je donos 6,25%, če pa notranja politika zahteva najmanj 9% donosa, to posojilo ne bo odobreno.
- Vidimo lahko, da amortizacijsko obdobje vpliva na to, ali je mogoče doseči zahtevo po DSCR. Če polica zahteva 1,1-kratni DSCR, bo le 25-letno posojilo z amortizacijskim obdobjem izpolnjevalo zahtevo.
- Vendar, ali je tako dolgo časa izvedljivo ali ne, je odvisno od upravljanja in prilagodljivosti notranjih politik.
Zaključek
Izračuna donosnosti dolga ni mogoče spreminjati s spreminjanjem pogojev posojila, da bi bilo predlagano posojilo bolj sprejemljivo.
Možnosti, kot sta prevzem in strukturiranje posojil, so veliko globlje namesto enega samega razmerja; obstajajo tudi drugi dejavniki, ki jih ta donos ne upošteva, kot so:
- Pogoji povpraševanja in ponudbe
- Trdnost garanta
- Stanje lastnine
- Finančni položaj najemnikov itd .;
Pri uporabi tega razmerja je torej treba upoštevati vse vidike, vključno z makroekonomskimi dejavniki.
To je postalo zelo pomembno za posojilodajalce, ki listničijo posojila s stalnim donosom, in tudi za posojilodajalce življenjskih zavarovalnic. Odpravlja subjektivnost in vodi posojilodajalce, ki jih vodijo na napihnjenem trgu.
