Pomen hipotekarnih obveznic
Hipotekarna obveznica se nanaša na obveznico, izdano vlagatelju, ki je podprta s skupino hipotek, zavarovanih z zavarovanjem nepremičnin (stanovanjskih ali poslovnih), zaradi česar posojilojemalec plača vnaprej določene vrste plačil, katerih neuspeh lahko privede do prodaje ali zasega sredstva.
Vlagatelji prejmejo mesečno plačilo, ki vključuje obresti in znesek glavnice, ko posojilojemalec plača obresti in odplačilo dolga, ki si je izposodil denar, tako da nekaj nepremičnin hrani kot zavarovanje, v primeru, da posojilojemalec ne izpolni obveznosti, pa se sredstvo lahko proda za plačilo imetnikov obveznic, zavarovanih s tem premoženjem.
Kako deluje hipotekarna obveznica?
Ko oseba kupi dom in ga financira tako, da ga obdrži kot hipoteko, dobi posojilodajalec lastništvo te hipoteke, dokler posojilo ni v celoti plačano. Posojilodajalec vključuje banke in hipotekarne družbe, ki dajejo posojilo za takšna nepremičninska sredstva. Banke nato te hipoteke unovčijo in jih s popustom prodajo investicijski banki ali kateremu koli drugemu državnemu subjektu. Na ta način banke takoj dobijo denar, ki bi ga prvotno prejeli v obdobju posojila, in tveganje morebitnega neplačila uspejo prevaliti s sebe na investicijske banke.
Nato investicijska banka ta paket prenese na SPV (namensko družbo) in izda obveznice za tista posojila, ki so zavarovana s hipoteko. Denarni tok teh posojil je v obliki obresti in plačila glavnice, ki se vsak mesec prenese na imetnike hipotekarnih obveznic. Ta postopek združevanja hipotek in prenašanja denarnega toka dolga na imetnike obveznic se imenuje listinjenje. Investicijska banka obdrži svoj delež v obrestni komponenti posojila, preostanek obresti in glavnico pa prenese na imetnike obveznic.
Vrste
Obstajajo različne vrste MBS (hipotekarno zavarovanje) -
# 1 - Hipotekarni vrednostni papirji
Pri tej vrsti MBS se plačila izvršijo sorazmerno med imetniki obveznic, ko so prejeta. Če je skupno število izdanih obveznic 1000 po 1000 dolarjev in ima 10 vlagateljev po 100 obveznic, potem bi vsak vlagatelj prejel 1/10 . Del plačila, ki mu je bilo nakazano. Vsak vlagatelj bi dobil svoj delež plačila glede na svoj delež. Če obstajajo predplačila, se bodo sorazmerno posredovala imetnikom obveznic. Noben imetnik obveznic ne bi dobil več ali manj od svojega deleža v celotnem imetju obveznic v teh hipotekah. V primeru neplačila bi izgubil vsak vlagatelj (če vrednost sredstva pade pod nominalno vrednost obveznic) do svojega deleža v obveznicah.
Tako se vlagatelji MPS ali imetniki obveznic soočajo s tveganjem predplačila in podaljšanja, ki je enako njihovemu deležu.
# 2 - CMBS (zavarovano zavarovanje s hipoteko)
Zgoraj smo videli, kako se vlagatelji MPS soočajo s tveganjem predplačila in v primeru predplačila, kako ga prejme vsak vlagatelj, ne glede na to, ali ga takrat potrebuje ali raje. Mnogi vlagatelji se ukvarjajo s predplačilom in tveganjem neplačila.
CMBS pomaga pri ublažitvi teh težav z usmerjanjem denarnih tokov iz hipotek v različne razrede ali sloje, imenovane tranše, tako da je vsak razred različno izpostavljen obema tveganjem. Vsako tranšo urejajo različna pravila glede razdelitve plačila. Vsaka tranša prejme plačila obresti vsak mesec, glavnice in zneski predplačil pa se plačujejo zaporedno. CMBS je strukturiran tako, da bi se vsak razred obveznic zaporedno zaporedno upokojil.
Če gre za 4 tranše, bi bilo pravilo za mesečno glavnico in predplačilo do tranš naslednje:
- Tranša 1 - prejel bi ves znesek glavnice in predplačila, dokler glavnica ne bo enaka nič.
- Tranša 2 - Ko je tranša 1 v celoti plačana, bo prejel ves znesek glavnice in predplačil, dokler glavnica ne bo enaka nič.
- Tranša 3 - Ko je tranša 2 v celoti plačana, bo prejel ves znesek glavnice in predplačil, dokler glavnica ne bo enaka nič.
- Tranša 4 - Ko je tranša 3 v celoti plačana, bo prejel znesek glavnice in predplačila, dokler glavnica ne bo enaka nič.
Na ta način se tveganje predplačila porazdeli med obroke. Največje tveganje predplačila je v tranši 1, medtem ko spodnje tranše delujejo kot blažilec blazin, če posojilojemalec ne izpolni obveznosti. V zgornjem primeru ima Tranša 4 največje tveganje neplačila in najnižje tveganje predplačila, saj prej dobi predplačilo, ko so zgornje tri tranše v celoti plačane, in v primeru neplačila prevzame izgube.
Primer
Recimo, da je 10 ljudi najelo posojilo v višini 100.000 ameriških dolarjev s po 6%, tako da je hišo hranilo kot zavarovanje v banki ABC, kar je skupaj znašalo 1.000.000 dolarjev. Banka bi nato prodala ta hipotekarni znesek investicijski banki XYZ in ta denar uporabila za nova posojila. XYZ bi prodal obveznice v višini 1.000.000 ameriških dolarjev (1000 obveznic po 1000 dolarjev) po 5%, podprte s temi hipotekami. ABC banka bi prenesli na prejete obresti (5.000 $) plus plačila komponente v 1. st meseca do XYZ po ohranjanju maržo ali provizijo. Recimo, da je provizija 0,6% (0,05% mesečno) zneska posojila, zato je znesek prešel na 1. stmesec do XYZ znaša 4500 USD plus znesek odplačila. XYZ bi prav tako obdržal svoj razpon 0,6% (0,05% mesečno) na znesek posojila in preostanek obresti v višini 4000 USD zneska odplačevanja prvi mesec prenesel na imetnike hipotekarnih obveznic.
Na ta način lahko investicijska banka od banke kupi več hipotek prek denarja, prejetega od prodaje obveznic, banke pa lahko denar, prejet od prodaje hipotek, uporabijo tudi za nova posojila. V primeru neplačila lastnikov stanovanj bi lahko hipoteko prodali za poplačilo vlagateljev.
Hipoteka v primerjavi z obveznicami
Glavna razlika med zadolžnico in hipoteko je, da obveznica ni zavarovana in je podprta le s polno vero in kreditom izdajateljeve družbe, hipotekarna obveznica pa je zavarovana s premoženjem, ki ga je mogoče prodati, če posojilojemalec zamudi. Zato je obrestna mera MBS zaradi nižjega tveganja nižja od obveznic.
Druga razlika je v plačilu in pogostosti plačil. Hipotekarne obveznice se plačujejo mesečno in vključujejo obresti ter glavno komponento. Dolžniške obveznice pa se plačujejo letno ali polletno, kar vključuje le obrestno komponento, glavnica pa se plača ob zapadlosti.
Prednosti
- Hipotekarni vrednostni papirji ponujajo višjo donosnost kot zakladni vrednostni papirji.
- Zaradi zalog hipotekarnih sredstev ponuja večje tveganju prilagojene donose kot druge obvezniške obveznice, kar zmanjšuje tveganje.
- Zagotavljajo razpršenost premoženja, saj imajo nizko korelacijo z drugimi razredi sredstev.
- Zagotavlja reden in pogost dohodek v primerjavi z drugimi izdelki s stalnim dohodkom. MBS ima mesečna plačila, medtem ko podjetniške obveznice ponujajo letno ali polletno plačilo.
- V primeru neplačila je hipotekarno zavarovanje varnejša naložba kot obvezniške obveznice, zavarovanje s premoženjem pa se lahko proda za poplačilo imetnikov obveznic.
- MBS nima repnega tveganja, saj ob zapadlosti ni plačila glavnice v enkratnem znesku, ker mesečno plačilo vključuje obresti in glavnico, ki se porazdeli skozi življenjsko dobo obveznice. Medtem ko pri drugih obveznicah obstaja veliko repno tveganje zaradi pavšalnega plačila glavnice ob zapadlosti, kar povečuje tveganje za imetnike obveznic.
Slabosti
- Hipotekarno zavarovanje ponuja nižji donos kot zadolžnice.
- Varnostno jamstvo s hipoteko, ki ga pogosto izgovarjajo kot varno naložbo, je zaradi svoje vloge v krizah hipotekarnih posojil leta 2008 pritegnilo negativno javnost. Banke so zaradi visoke donosnosti postale samozadovoljne in dajale posojila ljudem z nizko kreditno sposobnostjo. Ko so hipotekarne hipoteke zamujale, je to privedlo do izgube milijonov dolarjev denarja vlagateljev in bankrota mnogih velikih investicijskih bank, kot sta brata Lehman. Torej so te obveznice tako dobre kot sredstvo in ljudje, ki si za ta sredstva izposojajo denar.
- Takšni imetniki obveznic se v primeru znižanja obrestne mere na trgu soočajo s tveganjem predplačila. Poleg tega bo denar, ki ga bodo prejeli, treba vložiti po nižji stopnji, kar zmanjša njihovo donosnost.
Zaključek
Hipotekarne obveznice kot razred sredstev ponujajo diverzifikacijo in vlagatelju ponujajo višji donos od zakladnice in manjše tveganje kot obvezniške obveznice. Poleg tega investicijskim bankam zagotavljajo denar za nakup več hipotek, banke pa za posojanje več denarja, kar pomaga ohranjati konkurenčnost hipotekarnih obrestnih mer in likvidnost trgov.
Priporočeni članki
To je vodnik za hipotekarne obveznice in njihov pomen. Tu razpravljamo o vrstah hipotekarnih obveznic, skupaj s primerom, prednostmi, slabostmi in njenimi razlikami od obveznic. Več o financah lahko izveste iz naslednjih člankov -
- Hipoteka s fiksno obrestno mero
- Bullet Bond
- Bond Ladder
- Primer obvezniškega sklada
