Kakšno je razmerje med ceno in najemom?
Razmerje med ceno in najemom je metrika, izračunana kot cena nepremičnine glede na letno najemnino, ki pomaga določiti, ali je nepremičnino smiselno kupiti ali najeti, upoštevajoč različne dejavnike, ki hkrati vplivajo na donosnost posameznega scenarija in opozarja pomanjkljivost vsakega, zato pomaga iskalcu domova pri sprejemanju premišljene odločitve.
Formula razmerja cene najema
Formula za izračun razmerja med ceno in najemom je predstavljena spodaj:
Formula razmerja med ceno in najemom = povprečna cena / povprečna letna najemnina- Ker pa se številke precej razlikujejo, ko se iz predmestja preusmerimo v metroje znotraj države, uporaba povprečja ni statistično priporočljiva, saj lahko na povprečno metriko vpliva učinek izstopajočih.
- Torej včasih povprečne številke nadomestimo s povprečnimi številkami; vendar zaradi pomanjkanja podatkov ta preklop ni vedno mogoč, zato je uporaba povprečja še vedno precej razširjena.
Primer izračuna razmerja med ceno in najemom
Glede na študijo, ki jo je objavil Skupni center za stanovanjske študije (JCHS) Univerze Harvard z imenom " Stanje nacije v stanovanju 2018", je bila povprečna prodajna cena novozgrajene hiše v ZDA 323 100 USD, povprečna cena je bila 248.800 ameriških dolarjev, po isti študiji pa se je povprečna mesečna najemnina gibala med 1500 in 2000 ameriškimi dolarji, odvisno od anketiranih področij. Letna najemnina bi torej znašala približno 24.000 USD.
Rešitev
Izračun razmerja med ceno in najemom
- = 248000/24000
- Razmerje cene najema = 10,33
Če uporabimo povprečno mesečno najemnino 1800, bi razmerje izračunali kot:
- = 248000/18000
- Razmerje cene najema = 13,78
Dogovor je, da če je ta številka manjša od 15, je hišo bolje kupiti, če pa je stara več kot 15 let, jo moramo najeti.
Tudi izid zgoraj omenjene študije, ki je analizirala trenutne trende na stanovanjskem trgu, je pokazal, da se prebivalstvo giblje proti lastništvu stanovanj in da se trend najemanja stanovanj povečuje.
Do tega rezultata je prišlo po raziskavah in podatkih, ki jih je zbral ameriški urad za popis prebivalstva, in analizi dejanskih številk, namesto da bi izračunali zgornje razmerje; zato lahko rečemo, da študija na nek način preveri, kaj razmerje pomeni.
Znano je dejstvo, da je tik pred zlomom stanovanjskega trga leta 2007 razmerje med ceno in najemnino postalo zelo visoko in je prestopilo mejo 20. To je bilo posledica mehurčka, ki je nastal na trgu stanovanj, ki je pretirano napihnili tržne cene hiš.
Prednosti in slabosti lastništva stanovanj
Čeprav imajo nekatere države različne koristi in stroške lastništva stanovanj, so si na splošno bolj ali manj podobne.
- Stabilnost: Ko so ljudje v določeni fazi življenja, kjer lahko vidijo prihodnost v določenem mestu, načrtujejo dolgoročno ureditev življenja in zato raje kupujejo dom, da bi se izognili podaljšanju najemne pogodbe in da se v primeru neobnove preseli v drug dom.
- Odbitki davka: V ZDA so obresti na hipoteko in davek na nepremičnine oproščeni obdavčitve v primeru lastništva stanovanj; zato to pomaga pri zmanjševanju davčne obveznosti lastnikov.
- Apreciacija kapitala: Cene domov se zvišujejo, zato lastnik stanovanj na splošno koristi, če ga proda po cenjeni ceni. Zelo pomaga, če je nakupna cena zelo nizka, ker je takrat donosnost velika.
- Starostne ugodnosti: Ko je celotna hipoteka izplačana, lastniku stanovanja ni treba skrbeti za redne stroške v starosti, vendar v primeru najetih domov. Še vedno morajo plačevati najemnino, ko je dohodek nizek, saj večina starostnikov živi s pokojninami ali fiksnimi dohodki.
- Drage: hipotekarna plačila so na splošno višja od najemnin; zato so odhodki višji in neplačilo plačil lahko povzroči večjo izgubo, ker prejšnja plačila v primeru neplačila povzročijo zaprtje stroškov.
- Popravila in vzdrževanje: Lastništvo doma pomeni, da je lastnik odgovoren za popravila in vzdrževanje doma, kar je velik strošek, če so takšna popravila pogosta. Zato je treba pred nakupom stanovanja opraviti skrbnost.
- Hipoteka: Stanovanjska posojila so dolgoročne obveznosti, zato moramo biti prepričani, da imamo dolgoročen pritok, ki lastniku omogoča, da odplača hipoteko.
Prednosti in slabosti najema
- Prilagodljivost: Na začetku svoje kariere ljudje potrebujejo prožnost, da lahko zlahka zamenjajo mesta; zato imajo raje najem. Ker se dohodek povečuje in življenjske potrebe spreminjajo, se morajo ljudje premakniti na večja in ustreznejša mesta, najem jim to omogoča hitro
- Stroškovno ugodno: Vzdrževanje, popravila, davki na nepremičnine itd. So odgovornost lastnika, medtem ko mora najemnik skrbeti le za najemnino, zato je najem cenejša možnost, ko ljudje začnejo kariero.
- Oprema: Na splošno imajo apartmajski kompleksi med drugim športne in fitnes storitve, ki najemnikom omogočajo udobje, da imajo takšne objekte v neposredni bližini in za njihovo uporabo plačajo le omejen znesek v primerjavi s članstvom v klubu, ki nudi takšne zmogljivosti.
- Pomanjkanje zasebnosti: najeti kraji so na voljo v obliki skupnosti, ljudje, ki si želijo zasebnosti in tišine, pa je ne morejo dobiti.
- Brez davčnih ugodnosti: Lastništvo doma prinaša davčne ugodnosti in zmanjšuje davčne obveznosti, zato lahko najemnik izgubi na istem
Zaključek
Dober način, da se odločite, ali boste kupili ali najeli dom, bi lahko bila primerjava sedanje vrednosti vseh hipotekarnih plačil in drugih stroškov lastništva ter koristi od njih in doseganje neto sedanje vrednosti. Nato naredite enako za najem doma, tako da poiščete PV prihodnjih plačil najemnine po vključitvi pričakovane inflacije. S tem bomo ugotovili, katera možnost je primernejša.
Na nek način razmerje med ceno in najemom počne enako. Čeprav bo razmerje vedno večje od 1, ker najemnina nikoli ne bi bila višja od stroškov lastništva kraja, bi moralo upoštevanje prednosti lastništva upravičiti odločitev o lastništvu; sicer je najem bolj primeren. Če gre za prvo, bi bilo razmerje višje; sicer bi bila nižja.
