Kakšno je razmerje med posojilom in vrednostjo?
Razmerje med posojilom in vrednostjo je razmerje med zneskom posojila in skupno vrednostjo določenega sredstva in ga banke ali posojilodajalci najpogosteje uporabljajo za določitev zneska posojila, ki je že dano za določeno sredstvo, ali marže, ki naj bi bila pred izdajo denarja, da se zaščiti pred fleksibilnostjo vrednosti.
Vzemimo preprost primer. Recimo, da želite kupiti dom. In želite izkoristiti pomoč banke, da vzamete določen znesek posojila. Zakaj? Ker trenutno nimate na voljo toliko denarja, da bi lahko sami kupili dom. Torej greš v banko, razumeš njihov LTV in se odločiš za nakup doma.
Če dodamo nekaj številk, bi nas lahko razumeli. Recimo, da želite kupiti dom v vrednosti 200.000 ameriških dolarjev (ocenjena vrednost doma na trgu). Banka vam je povedala, da vam lahko dajo le 80% zneska. Ostalo pa morate dati iz svojega žepa.
To je torej 80% razmerja med posojilom in vrednostjo. V tem primeru vam banka izplača posojilo pod hipoteko v višini 160.000 ameriških dolarjev, za nakup doma pa morate iz lastnega žepa plačati 40.000 ameriških dolarjev.
Formula
Formula razmerja med posojilom in vrednostjo = hipotekarni znesek / ocenjena vrednost nepremičnine
Je eno najpomembnejših orodij za ocenjevanje tveganj v finančnih institucijah. Preden posojilojemalcem posodijo denar, jih posojilodajalci pregledajo, preden odobrijo hipoteko.
Običajno je ocenjena vrednost nepremičnine prodajna cena. A vseeno bodo posojilodajalci ali banke poslali svojo ocenjevalno skupino, ki bo ocenila nepremičnino. In potem bi se odločili za izposojo zneska (znesek hipoteke).
V ZDA je v večini primerov razmerje med posojilom in vrednostjo (LTV) manjše od 80%. Toda LTV je lahko več kot to in v tem primeru se lahko obrestne mere dvignejo.
V LTV moramo razumeti eno - višje bi bilo razmerje, več bi bilo tveganja. Torej, če vam posojilodajalec ponudi višji LTV; to pomeni, da ima v sebi več tveganja. In to je razlog, da bi bila tudi obrestna mera višja.
Tudi posojilojemalec zaradi visoke LTV veliko trpi, tudi če se zdi, da posojilojemalec koristi. Ko je LTV višji, se stroški posojila povečajo in ker je tveganje posojanja veliko večje (ker posojilodajalec plačuje več), je obrestna mera veliko višja. Če bi si na primer posojilojemalec izposodil denar pri banki z razmerjem med posojilom in vrednostjo 95%, bi plačal vsaj 1% višjo obrestno mero kot posojilojemalec, ki je najel posojilo z LTV v višini 75%.
Preverite tudi razmerje DSCR
Tolmačenje
Zdaj se lahko vprašate, zakaj je LTV pomemben in kako bi morali na LTV gledati v smislu posojanja in zadolževanja.
Evo, kako LTV vpliva na posojanje -
- LTV igra pomembno vlogo pri zavarovanju hipotekarnega ali hipotekarnega posojila ali kreditne linije.
- Drastično vpliva tudi na posojilojemalca. Zdi se, da posojilojemalec na začetku uživa, saj se njegov odstotek plačila zmanjša. Če pa upoštevamo dolgoročni učinek, je velik in višji LTV prisili posojilojemalca, da v določenem obdobju plača posojilodajalcu veliko več.
- Zdaj pa recimo, da kot posojilojemalec sprejmete višje razmerje med posojilom in razmerjem. Kaj se bo potem zgodilo? Če je razmerje med prvo hipoteko več kot 80%, potem posojilodajalci potrebujejo zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI). V tem primeru imajo posojilojemalci možnost. Najprej se lahko pogovorijo s posojilodajalci in se dogovorijo za 80-odstotno razmerje med posojilom in vrednostjo. Če to ne bo zadostovalo, se lahko posojilojemalci odločijo za sekundarno financiranje preostalega zneska.
- Zdaj morate pomisliti, kaj bi vam prineslo več koristi? Če se odločite za prvo hipoteko in dosežete 78-odstotno razmerje med posojilom in vrednostjo, bi zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI) popolnoma odpravili. Toda v tem primeru je treba izplačati drugo zastavno pravico, katere obresti so veliko večje od prve hipoteke.
- To nas pripelje do drugega koncepta, ki je podaljšanje razmerja med posojilom in vrednostjo (LTV) in to je kombinirano posojilo z razmerjem med vrednostjo in razmerjem (CLTV). CLTV pomaga posojilojemalcem, da ohranijo nizko vrednost LTV, zato jim PMI sploh ni treba plačevati.
Primer LTV
Primer # 1
Oglejmo si spodnje informacije -
| V ameriških dolarjih | Banka A | Banka B |
| Znesek hipoteke | 300.000 | 250.000 |
| Ocenjena vrednost nepremičnine | 400.000 | 350.000 |
Zdaj bomo po preprosti formuli izračunali razmerje med posojilom in vrednostjo (LTV).
LTV = hipotekarni znesek / ocenjena vrednost nepremičnine
Za banko A bi bil LTV = (300.000 / 400.000) = 75%.
Za banko B bi bila LTV = (250.000 / 350.000) = 71,42%.
Kakšen bi torej bil zaključek po izračunu LTV obeh bank? Tu je zaključek -
Prvič, banka B ima nižji LTV. To pomeni, da bi bilo tveganje, povezano z zneskom posojila, manjše, s tem pa tudi nižja obrestna mera. Posojilojemalcu bo pomagalo. Toda v primeru banke A je LTV nekoliko višji. Ker pa ne doseže več kot 80%, posojilojemalcu ni treba dati zasebnega hipotekarnega zavarovanja.
Zdaj pa si oglejmo še nekaj primerov z različnimi spremenljivkami.
2. primer
Oglejmo si spodnje informacije -
| V ameriških dolarjih | Banka A | Banka B |
| Nakupna cena | 400.000 | 350.000 |
| Polog | 80.000 | 70.000 |
| Ocenjena vrednost nepremičnine | 400.000 | 350.000 |
V tem primeru nismo dobili hipotekarnega zneska; Namesto tega imamo informacije o polog. Torej, kako bi izračunali znesek hipoteke?
Takole - predplačilo moramo odšteti od kupnine.
Izračunajmo -
| V ameriških dolarjih | Banka A | Banka B |
| Nakupna cena | 400.000 | 350.000 |
| (-) Polog | (80.000) | (70.000) |
| Znesek hipoteke | 320.000 | 280.000 |
Zdaj lahko izračunamo razmerje med posojilom in vrednostjo (LTV).
Za banko A bi bila LTV = (320.000 / 400.000) = 80%.
Za banko B bi bila LTV = (280.000 / 350.000) = 80%.
V tem primeru je razmerje za obe banki 80%. Zdaj se mora banka odločiti, ali je za to potreben PMI ali ne. V večini primerov PMI ne bo potreben do 80% LTV.
3. primer
Zdaj pa poglejmo nekaj dodatnih stvari, da bomo lahko razumeli vrednost razmerja med posojilom in vrednostjo.
| V ameriških dolarjih | Banka A | Banka B |
| Nakupna cena | 400.000 | 350.000 |
| Polog | 80.000 | 70.000 |
| Ocenjena vrednost nepremičnine | 400.000 | 350.000 |
Zdaj imamo tukaj kupnino in ocenjeno vrednost nepremičnine. Kaj bi v tem primeru upoštevali pri izračunu razmerja med posojilom in vrednostjo?
Tu je dogovor. Upoštevati moramo tistega, ki je nižji od nabavne cene ali ocenjene vrednosti nepremičnine.
Izračunajmo.
Najprej bomo izračunali znesek posojila (znesek hipoteke).
| V ameriških dolarjih | Banka A | Banka B |
| Nakupna cena | 400.000 | 350.000 |
| (-) Polog | (80.000) | (70.000) |
| Znesek hipoteke | 320.000 | 280.000 |
Zdaj bi ugotovili LTV.
Zapišite si formulo, da bo določena stvar jasna.
Formula LTV = Hipotekarni znesek / manjši od nabavne cene ali ocenjene vrednosti nepremičnine.
V tem primeru sta kupnina in ocenjena vrednost nepremičnine enaki. Vzeli bi torej enako vrednost.
Za banko A bi bila LTV = (320.000 / 400.000) = 80%.
Za banko B bi bila LTV = (280.000 / 350.000) = 80%.
Primer # 4
Zdaj pa naredimo še en primer z različnimi ocenjenimi vrednostmi nepremičnine in nakupne cene.
| V ameriških dolarjih | Banka A | Banka B |
| Nakupna cena | 360.000 | 330.000 |
| Polog | 80.000 | 70.000 |
| Ocenjena vrednost nepremičnine | 400.000 | 350.000 |
To je drugačen primer, ker lahko opazite razliko med ocenjeno vrednostjo nepremičnine in nakupno ceno.
Najprej izračunajmo znesek hipoteke.
| V ameriških dolarjih | Banka A | Banka B |
| Nakupna cena | 360.000 | 330.000 |
| (-) Polog | (80.000) | (70.000) |
| Znesek hipoteke | 280.000 | 260.000 |
Za hipotekarni znesek bomo predplačilo vedno odšteli od kupnine in ne od ocenjene vrednosti nepremičnine.
Ker je kupnina zdaj nižja od ocenjene vrednosti nepremičnine, bi pri izračunu razmerja med posojilom in vrednostjo upoštevali kupnino.
Poglejmo -
Za banko A bi bila LTV = (280.000 / 360.000) = 77,78%.
Za banko B bi bila LTV = (260.000 / 330.000) = 78,79%.
V tem primeru lahko vidimo, da je LTV banke B nekoliko večja od banke A.
Primer # 5 (kombinirani LTV)
Zdaj obstajajo primeri, ko ena oseba vzame dve posojili za znižanje LTV in tako mora imeti manjše stroške. V tem primeru moramo izračunati kombinirano LTV.
Oglejmo si primer.
| V ameriških dolarjih | Banka A |
| Posojilo 1 | 200.000 |
| Posojilo 2 | 50.000 |
| Ocenjena vrednost nepremičnine | 400.000 |
Kombinirani LTV ima preprosto formulo. Tukaj je -
CLTV = Posojilo 1 + Posojilo 2 / Skupna vrednost nepremičnine
Izračunajmo zdaj kombinirano LTV za banko A -
(200.000 + 50.000) / 400.000 = 62,5%.
Zdaj je ta LTV precej nižji. Če ima posojilojemalec dobro kreditno oceno, banka običajno dovoli več kot 80% LTV. In če posojilojemalec nima dobre kreditne ocene, posojilodajalci običajno ne presežejo 80%.
Primer razmerja med posojilom in vrednostjo posojila za rabljene avtomobile in posojila za nova vozila
V tem poglavju si bomo ogledali LTV dveh skoraj podobnih panog. Vzemimo primere dveh skoraj podobnih panog, da lahko razumemo vrednost razmerja med posojilom in vrednostjo in kako drastično se razlikujeta.
Najprej si oglejmo primer posojila za rabljene avtomobile -
Iz zgornjega grafa je razvidno, da je razmerje LTV v tej panogi previsoko. V nekaterih primerih se je dotaknil celo 99%. Iz opazovanja ugotovimo, da je razmerje med posojilom in vrednostjo vedno nad 90%.
Oglejmo si novo industrijo avtomobilskih posojil v ZDA.
Na zgornjem grafu lahko vidimo, da je razmerje LTV za posojila za nove avtomobile skoraj 10% nižje kot LTV za rabljene avtomobile. Pri posojilih za nove avtomobile je razmerje med posojilom in vrednostjo med 80 in 90%.
Zdaj je vprašanje, zakaj tako? Zakaj je razmerje med posojilom in vrednostjo posojila za rabljene avtomobile višje od razmerja med posojilom in vrednostjo za posojila za nova vozila? Za to sta lahko dva posebna razloga -
- Prvič, morda je kreditna sposobnost lastnikov rabljenih avtomobilov dvomljivejša od uporabnikov novih avtomobilov. Tako je tveganje večje in to je razlog, da je LTV več pri posojilih za rabljene avtomobile.
- Drugič, ker bi kupci novih avtomobilov plačevali veliko več (ker bi bila cena novih avtomobilov več kot rabljenih), so bolj zanesljivi v smislu plačila EMI.
Omejitve
LTV je zelo koristen pri posojanju denarja posojilojemalcem. A nekaj stvari morate imeti v mislih. To velja, če je LTV visok.
- Obrestna mera bi bila veliko višja, kar bo dolgoročno povečalo vaš skupni znesek, ki ga je treba plačati.
- Če je LTV več kot 80%, morate plačati zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI). V tem primeru lahko zaprosite za drugo zastavno pravico (pomislite na kombinirano LTV).
- Če je razmerje med posojilom in vrednostjo več kot 100% (kar se imenuje podvodna hipoteka), ne boste deležni davčne ugodnosti.
Na koncu
Razmerje med posojilom in vrednostjo je zelo koristno tako za posojilodajalce kot za posojilojemalce. Toda oba bi ga morala ohranjati pod 80%, da bi zagotovili manjše tveganje in boljše poslovne posledice.
Koristne objave
- Razmerje med ceno in knjigovodsko vrednostjo
- Razmerje med EV in prodajo
- Formula razmerja prometa zalog
- Kalkulator posojila za čoln
