Pomen podnajema
Podnajem se nanaša na dogovor, pri katerem oseba, znana kot najemnik, odda nepremičnino, ki je v najemu od najemodajalca, tretji osebi v zameno za periodično najemnino, običajno pa jo najemnik opravi, kadar sredstva ni mogoče uporabiti do polni potencial in najemnik se odloči, da bo ta neizkoriščeni del dal v nadaljnjo uporabo, vendar pogoji dogovora med najemodajalcem in najemnikom ostanejo enaki.
To preprosto pomeni dogovor, pri katerem ena stranka (najemnik), ki je sklenila pogodbo, da isto sredstvo ali nepremičnino v najem tretji osebi v celoti ali delno. To je enako kot oddajanje v podnajem in včasih, kadar najemnik ne more v celoti izkoristiti zakupljene nepremičnine, ta neizkoriščeni del odda v podnajem tretji osebi. Prvotna pogodba med prvima dvema strankama ni spremenjena, najemnik pa je še vedno odgovoren za spoštovanje pogojev pogodbe, tudi v primeru neizpolnitve obveznosti s strani tretje osebe. Tu naj razumemo vpletene strani -
- Najemodajalec - je oseba, ki daje svoje premoženje v najem.
- Najemnik - je oseba, ki je prejela nepremičnino ali sredstvo v najem od najemodajalca.
- Tretja oseba - je oseba, ki ji je najemnik dal nepremičnino v najem, zato imata najemnik in tretja oseba enako razmerje med najemodajalcem in najemnikom.
Obračunavanje podnajema
Z vse večjo globalizacijo in uveljavitvijo MSRP (mednarodnih standardov računovodskega poročanja) moramo tukaj razumeti, kaj je treba MSRP razkriti strankam. MSRP 16 obravnava obračunavanje podnajema in od najemodajalca zahteva, da razvrsti, ali deluje ali je finančni najem -
# 1 - Računovodstvo podnajemnih financ
Kadar pogoji najema zajemajo celotno potencialno življenjsko dobo sredstva ali je neto sedanja vrednost celotnega plačila za obroke zakupa enaka trenutni pošteni tržni vrednosti zakupljenega sredstva, se ta najem imenuje finančni najem. Ko pa gre za kategorizacijo podnajema, osnova postanejo pogoji podnajema in ne prvotni najem.
Razumimo to z naslednjim primerom -
A Ltd. je od družbe B Ltd vzelo v najem nepremičnino za 5 let. Ob koncu 2. leta se mora A Ltd iz določenih razlogov preseliti nekam drugam, zato jo za naslednja tri leta oddajo v podnajem C Ltd. Kakšna je kategorija tukaj?
Zdaj vemo, da so dejanski državni najemi običajno poslovni najemi, saj najem ne zajema celotne življenjske dobe sredstva, temveč le za določeno časovno obdobje, zato je prvotni najem med A & B Ltd operativni najem. V primeru najema med B & C Ltd pa je preostala doba koristnosti sredstva v rokah B Ltd 3 leta in je dana v najem družbi C Ltd za preostalo dobo koristnosti. Torej, najem med B & C Ltd je kategoriziran kot finančni najem.
# 2 - Upravljanje računovodstva podnajemov
Če najem ne zajema celotne potencialne življenjske dobe sredstva ali čista sedanja vrednost celotnega plačila za obroke zakupa ni enaka trenutni pošteni tržni vrednosti zakupljenega sredstva, se ta najem imenuje poslovni najem. Če upoštevamo isti primer kot zgoraj in predpostavimo, da družba B Ltd oddaja družbi C Ltd le za eno leto, je v tem primeru najem med družbo B&C Ltd kategoriziran kot operativni najem.
Primeri
# 1 - Pošiljka tovora
Obstaja podjetje X Ltd, ki najame tovornjake pri tovornjakih. Podjetje X Ltd deluje kot prevozniki in pakirniki ter kakršne koli pošiljke tovora. Zdaj gospod D prosi podjetje, naj mu najame tovornjak za dva meseca in skleneta pogodbo za dva meseca s tovornjakom, hitrostjo, razdaljo in drugimi navedenimi pogoji. Zdaj ima g. D izključne pravice za uporabo tovornjaka v roku dveh mesecev v skladu s pogodbo, in to je primer operativnega podnajema. X Ltd ostaja odgovoren za spoštovanje svoje prvotne pogodbe s podjetjem za tovornjake.
# 2 - Storitve kabine
Vemo, da danes obstajajo podjetja, ki opravljajo storitve taksijev, ne da bi imela v lasti niti eno kabino. Ca pripada vozniku ali dejanskemu lastniku. Pred kratkim se je nekaj velikih ponudnikov taksijev dogovorilo, da jim bo taksist, če želi oseba voziti taksi z njimi, vendar nima sredstev, dal vozilo v zakup. Torej ima kabinsko podjetje s proizvajalcem vozil originalno najemno pogodbo. Taksista nato vozilo odda v najem voznikom. Gre za klasičen primer podnajema in kabinsko podjetje je še naprej odgovorno podjetju za vozila glede prvotnega zakupa.
Ta vrsta podnajema spada v kategorijo finančnega podnajema, saj pogodba med voznikom in taksistom običajno velja za pošteno tržno vrednost vozila, in če voznik v celoti najame pogodbo o zakupu, je vozilo na koncu najema izročil vozniku.
Prednosti
- Obe strani sta deležni prihodkov in odhodkov.
- Optimalna izraba virov.
- Podnajem pomaga strankam, da kratkoročno eksperimentirajo z novimi posli.
- Olajša breme najemnika v prvotni pogodbi;
- Majhnim strankam pomaga, da si lastijo sredstva, ki jih kratkoročno težko kupijo.
- Etični in pravni način uporabe zakupljene nepremičnine kot podnajema je splošno sprejeta praksa.
Slabosti
- Najemnik v prvotnem najemu ostaja odgovoren tudi v primeru neizpolnitve obveznosti s strani stranke, ki ji je bilo sredstvo podnajeto.
- Dodatni papirji in pravni stroški.
- Zahteva glede skladnosti v skladu z MSRP 16 - Stranke morajo razvrstiti in predložiti podrobnosti, kot to zahtevajo zakonski organi v tej državi.
Opombe o spremembah
Vsakič, ko se podnajem podaljša ali se spremenijo pogoji, obdobje ali osnovno sredstvo - treba ga je natančno analizirati, da se oceni, ali se kategorija spremeni in ali je treba posodobiti v zakonskih dokumentih.
Zaključek
Podnajem je fantastičen sistem za optimalno izrabo virov in kratkoročno reševanje organizacij pred finančno krizo. Organizacije ali posamezniki bi morali skrbno analizirati in jih uporabiti v svojo korist na najboljši možen način in v skladu z zakonom.
