Kaj je hipoteka s fiksno obrestno mero?
Hipoteko s fiksno obrestno mero lahko opredelimo kot posojilo, katerega obrestna mera ostane nespremenjena ves čas trajanja (v primerjavi s spremenljivo obrestno mero, ki se prilagaja tržnim razmeram) in je večina plačila namenjena obrestim v začetnem obdobju, medtem ko na koncu mandata je večina plačila namenjena glavnici.
Kako deluje?
Pri hipoteki s fiksno obrestno mero obrestne mere ostanejo nespremenjene ves čas trajanja posojila in vsak mesec se plača nekaj glavnice, da se končno zniža plačilo obresti na neplačani znesek glavnice. Večina mesečnega plačila se premakne proti znesku glavnice in v začetnem obdobju posojila se večina plačila premakne proti obrestim, na koncu pa se večina plačila premakne k glavnici.
Vrste
Vrste hipoteke s fiksno obrestno mero so obravnavane spodaj:
- 40, 30, 15 in 7-letne hipoteke: 40-letna hipotekarna hipoteka je najdaljša hipoteka s fiksnim posojilom in velja le za stanovanjske nepremičnine in ima zaradi podaljšanega obdobja odplačevanja najnižjo stopnjo zanimiv. Hipoteke s 15 in 30 leti so zelo pogoste in imajo višjo obrestno mero. 15 let in 7-letna hipoteka velja samo v primeru poslovnih nepremičnin.
- Dvotedenske hipoteke: Dvotedenska hipotekarna plačila so običajno polovica tistega, kar naj bi dejansko bilo mesečno plačilo.
- Zamenljive hipoteke: gre za hipoteke z nizkimi obrestnimi merami, za katere se plača provizija.
- Balonske hipoteke: Balonske hipoteke lastnikom hiš omogočajo, da znesek posojila plačajo v roku od 5 do 7 let.
- Hipoteke samo z obrestmi: Te hipoteke so zelo podobne hipotekarnim posojilom z lastniškim kapitalom, saj bo lastnik hiše moral plačati le znesek obresti posojila.
Primer hipoteke s fiksno obrestno mero
Mike želi kupiti dom, hkrati pa išče možnost posojila, kjer njegovo plačilo obresti ostaja nespremenjeno in se v času posojila ne spremeni. Mike je pripravljen položiti 50.000 dolarjev za dom v vrednosti 500.000 dolarjev. Odločil se je za petletno posojilo s fiksno obrestno mero po 12-odstotni obrestni meri. Fiksno načelo in plačilo obresti, ki jih bo moral Mike plačevati mesečno, se izračunajo spodaj:
Rešitev:
- Znesek posojila = (500.000–50.000 USD) = 450.000 USD
- Število plačil = leta * na leto
- Število plačil = 5 * 12 = 60
- Kumulativni faktor PV pri 1% (12/12) za 60 izrazov = 44,95503841
- Izenačen mesečni obrok = Znesek posojila / kumulativni faktor PV @ 1% (12/12) za 60 izrazov
- Izenačen mesečni obrok = 450.000 USD / 44.95503841 = 10.010 USD
Prednosti
Hipoteka s fiksno obrestno mero je zelo zaželena predvsem zaradi dejstva, da tu obrestna mera ostane nespremenjena za celotno življenjsko dobo posojila in ima naslednje prednosti -
- Sposobnost predvidevanja plačil: Pri tej vrsti hipoteke ostane plačilo nespremenjeno ves čas trajanja posojila. Na obrestno mero ostanejo popolnoma nespremenjena gibanja na trgu. Tudi če bi se nihanje plačila storitve spremenilo, ostaja obrestna mera nespremenjena.
- Enostavnost vračila glavnice: Večina takšnih hipotek v resnici nima kazni za predplačilo, ki so preveč omejujoče. To pomeni, da lahko posojilojemalci ustvarijo dodatna plačila, ne da bi jim bilo treba plačati provizije v višini glavnice.
- Stabilna obrestna mera: Ko je hipotekarni trg v najslabšem položaju, skoraj ni treba plačati dodatnih obresti. Posojilojemalci lahko celo izkoristijo možnost refinanciranja, da si zagotovijo boljše obrestne mere, če se trg začne izboljševati.
Slabosti
Hipoteka s fiksno obrestno mero ima tudi nekaj pomanjkljivosti, ki jih mora posameznik upoštevati tudi preden se odloči, da bo izkoristil to možnost.
- Dragi zaključni stroški: V primerjavi z drugimi možnostmi posojila so lahko te hipoteke res drage, saj vključujejo različne vrste zaključnih stroškov, kot so diskontne točke, provizije za prevzem, stroški sklepanja pogodb itd. Ti zaključni stroški lahko to možnost posojila v primerjavi z druge možnosti posojila.
- Primerjalno višje obrestne mere: obrestne mere, ki jih ponujajo takšne hipotekarne možnosti, so višje v primerjavi z drugimi možnostmi posojila.
- Kvalificiranje za to posojilo ni enostavno: Posameznik s slabo bonitetno oceno ali tisti, ki ni sposoben plačati višjega pologa, se lahko sooča s težavami pri zagotavljanju ugodnih poslov ali oprijemu za posel, saj pri hipotekarni možnosti s fiksno obrestno mero stroški zapiranja in plačilo obresti so višji.
Zaključek
Hipotekarne možnosti s fiksno obrestno mero so vrsta hipotekarnega posojila, pri katerem bo posameznik moral plačati fiksno obrestno mero za ves čas posojila. Njegove vrste so 40-letne hipoteke, 30-letne hipoteke, 15-letne hipoteke, 7-letne hipoteke, dvotedenske hipoteke, zamenljive hipoteke, balonske hipoteke in hipoteke samo z obrestmi.
Prednosti takšne hipoteke so predvidljivost plačil, fiksna obrestna mera, enostavnost odplačevanja glavnice in stabilna obrestna mera. Po drugi strani pa je njegova slabost v tem, da so dragi zapiralni stroški, kot so diskontne točke, provizije za zavarovanje, provizije itd., Višja primerljiva obrestna mera, in to ni tako enostavno za posameznike s slabo bonitetno oceno ali ki so sposobni in pripravljeni manjših predplačil, da se lahko kvalificirate za to možnost. Posameznik mora temeljito oceniti svoj položaj za določitev vrste posojila, ki mu najbolj ustreza, in v skladu s tem izbrati hipotekarne možnosti s fiksno obrestno mero.
